业主服务手册.doc

业主服务手册 一、 物业管理 1、管理人责任 负责本物业范围内（下同）房屋的使用、维修、养护管理。 负责公共消防、电梯、机电设备、园林绿化、道路管线、污水井池、车位车棚等公用设施的使用、维修、养护管理。 负责公共部位的清洁卫生和居民日常生活垃圾的处理。 负责维护公共秩序、管理道路交通、保卫小区安全。 负责为居民提供良好的社区文化生活，创建优秀文明住宅区。 负责实施政府规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。 2、管理人权利 有权根据有关法律、法规制定适合本物业的管理办法。 有权依据委托管理合同和有关规定向住户收到管理费用。 有权制止、惩治违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金； 有权向政府部门和法律部门申诉与提请诉讼。 有权聘请专营公司承担专项经营业务。 3、管理人义务 以优质服务为宗旨，按照《xxxx住宅区物业管理条例》的规定和委托管理合同对物业实施物业管理，注重社会效益、经济效益和环境效益的有机统一。 接受业主委员会和全体业主的监督。 组织或协助政府有关部门进行辖区综合治理，开展社区文化活动。 按照法律、法规和政府有关规定，从事经营活动。 二、 管理费用 1、 管理费用主要用于以下开支： 公用设施、设备的维修养护费用和公共场所的日常管理费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）。 管理人员的工资、津贴、福利、劳动保护及办公费。 就管理工作而聘请专营公司及其他聘请人员的费用。 本物业设施、设备必要的保险费、折旧费。 治安与公共秩序维护费用。 社区文化活动费用。 法定税费。 管理人酬金。 其它管理方面的开支。 2、管理费及水电费的缴付： 管理费由业主或非业主使用人缴付均可，但拖欠缴费最终由业主缴付。 每月1—10日为当月管理费、水电费缴纳期，住户可在服务中心交付现金，也可在指定银行开设委托收款账号，由银行按月划拨。迟交按每日万分之五收取滞纳金；经三次催缴仍不缴费者，管理处有权采取必要措施催缴。 3、管理费的盈亏： 管理服务费总收入减去应缴税费、基本开支后，管理成本的结余部分转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。 三、 客户的责任、权利和义务 详见《业主公约》的条款。 四、 加建及改建 所有加建、改建项目均须符合政府有关法规和物业管理规定，不得擅自改变房屋及配套设施的结构、外观与用途，不得损毁设施设备，危及房屋主体安全。 住户加建、改建项目，须事先交图纸和方案送管理处审查，获准后方可动工，未取得管理处书面批准前，切勿动工。 特殊项目，住户须报请政府有关部门审批。 未经批准擅自动工，住户须负责将楼宇恢复原貌，接受处罚，承担由此引起的经济、法律和民事责任。 五、 装修 住户必须遵守本物业装修管理规定，装修要提前向管理处申报，填写《家居装修申报表》，并交验装修者的《承建资格证书》原件，如实填报装修项目、范围、开竣工时间、标准和装修队伍名称，必要时应提供施工图纸，按规定标准缴纳装修押金，并经管理处批准后方可进行施工。 装修应由在深圳注册的专业施工单位进行，特种人员须持证上岗。施工人员须持身份证到管理处办理《装修出入证》，并随身携带，按规定交纳公共设施使用补偿费。装修人员应遵守管理处有关规定，违反规定造成的赔偿从押金中扣除。 装修不得改变或损坏楼宇原有结构、外貌及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能，不得私自改动或暗藏煤气管道，不得改动智能化线路，不得大量使用易然材料；装修垃圾由管理处统一清运，施工单位缴纳清运成本费。 装修过程中应接受管理处专业技术人员的检查，装修完工经验收后，无违章情况即退还全部押金；如有违章行为，管理处将在押金中扣除赔偿费用，并处以罚款。 详细规定请参照《深圳市家庭居室装修管理规定》。 六、环境卫生 为了维护本物业环境整洁、优美，令住户居住舒适、心情愉快，敬请各位住户予以充分合作，共同保持维护小区的优美环境。 管理处将严格执行《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》，并按此条例查处一切违规行为。 管理处每月向住户发放一次垃圾袋（限高层住宅），住户可将当天的生活垃圾袋装后丢放到指定地点。 商业住户的商业垃圾、废料（如商品包装袋、馊水等）由商户自行自费清理。 详细规定请参照《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》。 七、安全护卫 管理/护卫 本小区实行24小时全封闭式管理，入口和公共部位全天有人值班把守、巡视。 住户登记 凡居住在本物业的人士均须在管理处登记建卡，以利于管理处掌握小区居住人员变化情况，做好小区的安全护卫工作。