东莞房地产：老东莞报告.doc

目? ?? ?? ?? ?录第一部分：东莞市房地产开发外部环境分析? ? ? ? 6一、 项目简介? ? ? ? 61、地理位置? ? ? ? 62、对外交通? ? ? ? 63、项目现状? ? ? ? 7二、东莞市投资环境分析? ? ? ? 91、东莞市区城市建设现状与规划发展方向? ? ? ? 92、政策环境? ? ? ? 133、东莞城市发展和房地产发展评价? ? ? ? 154、产业结构和产业分布? ? ? ? 185、东莞市区及周边镇的人口结构? ? ? ? 196、东莞市区及周边镇企业数量及其特征? ? ? ? 20第二部分：东莞市区房地产市场发展现状分析? ? ? ? 22一、在售楼盘分析? ? ? ? 22第三部分：银湖项目SWOT分析? ? ? ? 34第四部分：东莞银湖项目发展战略? ? ? ? 36一、社区主题? ? ? ? 36二、社区名称：? ? ? ? 36三、社区意象--体现社区主题? ? ? ? 37四、社区开发总战略? ? ? ? 371、开发战略形成依据? ? ? ? 37一、社区规划理念? ? ? ? 48二、总体布局? ? ? ? 49三、功能连接? ? ? ? 50四、公共开放空间体系? ? ? ? 50五、功能边缘空间? ? ? ? 50六、交通组织? ? ? ? 51七、分区配套的设置和规模? ? ? ? 51八、社区形象标识系统? ? ? ? 53九、分区规划技术指标? ? ? ? 53十、社区规划示意图? ? ? ? 54第一部分：东莞市房地产开发外部环境分析一、 项目简介1、地理位置东莞银湖项目位于东莞市区南部篁村区，市级10公里快速干线东莞大道中部东南侧，项目西南面临规划中的市五环路及东莞综合生态开发区，东面为篁村待开发区。2、对外交通银湖项目距现东莞老城区（行政、文化、商业中心）车程约6公里，距规划中新城市中心区车程约3公里，项目经东莞大道于石豉立交直接接驳广深高速公路，距离约3.5公里。 项目距后街镇10公里。 3、项目现状3.1用地规模及形状项目总用地面积为776，960平方米，地块南北向呈接近菱形的不规则形状，并有两条交叉且宽约10米的市政规划道路将地块一分为四。? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 项目用地形状图3.2地块现状地块西南部及南部植被保护较好的两个小山坡，两个山坡之间有一小池塘，地块中部接近山坡处为凹地，其余为已平整的土地，总体地势较为平坦，地块北部有已建成独立住宅约40栋，东部边缘现为西平小学及市育才电子技术学校。银湖项目东面、南面景观及地面现状图银湖项目西面、西南面景观及用地现状图? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???北面用地现状及区内市政道路3.3四至现状西南面红线外目前为植被保护较好的山地，未来规划中市五环路紧邻项目红线，项目西北面红线紧邻东莞大道；东南面红线外目前为山地及少量民房，东北面红线外为少量民房。3.4 地块所在区域不确定因素目前地块所在区域规划设计要点未定。二、东莞市投资环境分析1、东莞市区城市建设现状与规划发展方向1.1、东莞市区整体形象东莞市区分为城区、东城区、万江区、篁村四个区，东莞市区为市级行政、文化、金融中心所在地，但市区内缺乏大规模集中式商业设施和特色经营，未能形成知名度较高的核心商业圈，东莞市区商业中心地位未能形成，削弱了中心城市吸引人的凝聚力。1.2、东莞市区居住环境A、城区：市区大型市政设施均集中于老城区--城区，老城区建筑物年限普遍较长，建筑风格上也难以体现特色，呈低层密集分布，大多数街道较窄且缺少绿化，虽然有运河穿过老城区，但因运河污染较为严重，故而居住在老城区体验不到水边住宅的特色。除此之外，老城区不再有其他的自然资源。B、万江区：万江区以工业厂房及村屋为主要分布，且分布较为零散，现有少量较小规模的商品房开发。区域拥有自然资源较少，且居住气氛不足。C、东城区：东城区拥有市区内最好的自然资源：黄旗山、虎英湖、高尔夫球会，故而成为东莞市区目前居住环境最好的区域，加上早年东莞新世界花园的高档商品房开发，树立了东城区高尚住区形象，另外，东城区目前在城市整体规划下开发，随着近年来东城区区域行政、文化中心现代标致性建筑物的建设，区域环境明显较前两个区域上了一个台阶，东城区现已成为东莞市区商品房开发的集中区域，沿黄旗山、虎英湖周围及高尔夫球场景观的住宅已成为东莞市区高档商品住宅的代表。D、篁村区：篁村区南部拥有较大面积但海拔较低的山体资源，且生态及植被保护良好。东莞大道穿越