中原XX年11月深圳地产月报.doc

深圳地产月报 (二级市场) 2006年11月刊 富通城三期·生活立方 目 录 第一部分 总体市场分析 3 第二部分 宝安市场分析 9 第三部分 龙岗市场分析 13 第四部分 罗湖市场分析 17 第五部分 福田市场分析 20 第六部分 南山市场分析 24 第七部分 盐田市场分析 27  第一部分 总体市场分析 市场概述 接近岁末，深圳住宅消费十分强劲，11月一手住宅供应和销售双双创出年度新高，其中新推住宅项目18个，推售面积77.4万平米，推售单位8575套，与上月相比，分别增加26%和43%；而销售则达到81.6万平米，8407套单位，分别比上月增加13%和6.6%。全市成交均价9686元，与上月相比微涨2.6%。 宝安的表现十分突出，11月份共成交41.7万平米，3965套单位，分别占全市的51%和47%，是宝安历年成交量最高的月份，比第二高月份还要高出26%。而且成交集中，成交面积位列前十位的项目占宝安成交总量的89%，而这十个项目当中4个是本月发售项目， 6个是上月发售项目，从侧面见证了宝安新售项目的火爆。从销售的分布看，40余平米成交量有98%落在中心区、西乡、龙华三个区域，呈6:2:2的格局，资金主要流向了宝安中心区及其辐射的区域。从价格看，宝安本月成交均价为9301元，比10月上涨了300元，上涨幅度为3.4%，不算高，但就同质楼盘相比，以西岸为例，个盘涨幅基本在千元左右，反映了开发商以及消费者对宝安楼市前景十分看好，对楼价的预期有相当高的心理价位。从购房客户看，非自用者的比例超过了自用者，早期是少量专业投资者参予其中，现在已发展到普通人也加入到投资行列，使楼价快速上升。 本月楼市呈现两个特征，一是西重东轻，无论供应还是成交，重心都在宝安，比例超过五成，资金流向主要是往宝安；而龙岗无论供应还是成交占全市的比例仅在二成左右。另外，从价格走势看，普通住宅项目，宝安与关内的价格已经十分接近，但关内部分拥有特殊景观以及位处独特人文商圈环境的物业格外受到市场青睐，价格涨幅远远高于其他物业以及平均涨幅。 11月全市新增供应 11月份全市新推住宅项目18个，推售面积77万余平米，推售单位8575套，与上月相比，推售面积增加了26%，推售单位增加了43%，是年度推盘量最高的月份。新推项目主要分布在宝安，宝安的龙华、中心区以及西乡共推出8个项目，35.4万平米，比上月略有减少，但占全市的比例仍然十分突出，达到45%。新推项目均位于宝安几个主力供应片区，与上月十分接近。从类型看，全部为高层住宅，户型结构看，除菁英趣庭、香缇雅苑是以90平米以下的中小户型为主力单位外，其余项目均是中大户型为主。从推售价格看，新推项目的平均售价都创下了区域新高，龙华的东华明珠园8000元的均价比上月推出的南国丽园和城市明珠上升了500元，西乡的富通城和宝安中心区的幸福海岸二期也都形成了各自片区新的价格座标。11月宝安各项目的推盘均价达到8990元，与上月相比涨幅接近10%。 龙岗11月新增供应不多，新推项目4个，12万平米，占全市比例的15.5%，新增供应集中在布吉和龙岗中心城，4个项目中既有高层项目也有多层项目，户型结构，除中央悦城二期全部为130平米以上的大户型外，其余三个布吉项目的户型面积以小面积2房、3房为主。各项目推盘均价为6670元，价格波动不大，总体上比较温和。 福田本月推出4个新盘，新增供应10万余平米，占全市的份额13.8%。四个项目分别位于华强北、竹子林、梅林和八卦路，其中位于华强北的新亚洲国利大厦凭借成熟的商圈以及片区可开发项目的稀缺，售价达到20000元，圆博中央因紧邻园博园，居住环境十分优越，体现在价格上也是十分昂贵，达到17000元。另两个位于梅林和八卦路的项目售价在11000元左右。 南山和罗湖11月各有一个项目推出，罗湖的东方尊峪体量较大，有16万余平米，是罗湖难得一见的大体量项目，户型以120平米以上大户型为主，项目拥有整个梧桐山的山景资源，社区面积大，产品打造也十分精细，推售均价12000元，比相邻的鸿景翠峰推售均价低了1000余元，在宝安新盘价格节节攀升的时候，罗湖楼市表现得比较稳定。南山本月推出的深南季节是一个小体量的小户型物业，位于南山配套最为成熟的南油区域，租赁市场比较旺，均价9800元，与此前推出的小户型物业厚德品园相比，价格要略低。 总体上11月份新推项目在售价上表现出两个特点：一是普通住宅项目，关外与关内的价格差距渐渐缩小，如宝安中心区与梅林，西乡与南油，价格已经十分接近；其次关内部分拥有特殊景观物业以及位处独特人文商圈的项目由于比较稀缺受到市场的格外青睐，价格涨幅远远高于其他物业以及平均涨幅。 2006年11月全市公开发售项目一览 楼盘名称 所属片区 住宅推售面积 推售套数 均价