二手地评估模型.docVIP

4.土地转让模式研究 4.1 房地产企业获取土地方式分析 《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”可以明确我国房地产开发企业进行合法的房地产开发，土地权属均为国有土地使用权益。在现阶段，按照国家有关规定，取得国有土地使用权的原则有下列4种： 通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得； 通过国家出让方式取得； 通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其它合法方式）； 通过土地或房地产租赁方式取得。 4.1.1 行政划拨方式 ■ 经济适用房 按照《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，经济适用住房的土地以有计划的划拨方式提供。经济适用住房在各个城市招标的一般不是土地，大部分招标的是操作项目的法人，所以是一个以法人招标为主的招标制度，土地是预先由政府来进行计划性安排并以划拨方式提供的。 ■ 拆迁改造（土地一级开发模式） 大部迁项目用行政命令的方式或者行政批准的方式，先划拨后出让。因为拆迁项目里有大量的回迁、政府配套设施、实物出租的部分，这些采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。即与政府合作参与土地拆迁、征地等整理过程，最终设立通过排他条件招拍挂获取土地，自行开发；或通过政府出让给其他开发商，从中获取提前约定的利润。 ■ 国有工商企业改造 地方政府用协议出让的方式来进行国有工商企业的改造。这里头包括污染企业治理，扰民企业转型等一些特殊情况，因为没有办法把附带的一些条件作为土地招标的条件，比如剩余劳动力的安置等，或者是招标、拍卖的形式很难做，所以通常采用协议出让的方式。 ■ 基础设施 地方政府在当地进行基础设施建设，因为大量资金的缺口，给公路，铁路、轻轨等基础设施的管理部门和建设部门一些转换政策。可以利用变换土地转让的方式，吸引企业参与当地基础设施的建设与投资，作为回报，地方政府划拨一定量的土地由开发企业来进行土地市场一级运作。 4.1.2 公开取得土地方式 2002年国土资源部颁布的《招标挂牌出让国有土地使用权规定》（简称11号令）出台以后，土地市场实际上变成公开出让的方式。对于开发企业来说有三种情况：一个是投标，一个是竞拍，一个是摘牌。这三种情况都是公开取得土地的方式之一。 ■ 投标 开发企业接受地方政府的投标邀请，通过参与设计标书的竞争，取得拟进行开发的土地的使用权益。 ■ 竞拍 开发企业按土地拍卖方指定的时间、地点，在公开场所对进行叫价，一般以现场最高价竞得拟开发土地的使用权益。 ■ 摘牌 开发企业接受地方政府发布的挂牌公告，按公布规定的期限、价格等条件，摘牌取得拟开发土地的使用权益。 4.1.3资本运作方式 按照《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法的进行转让和买卖，这种转让的行为在法律上是有前提条件的，在符合前提条件之后，就变成了土地二级市场的正常的经营行为，这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，只是在资本市场上进行土地的购买。 ■ 土地收购 企业间进行合法的土地收购工作，发生地所有权的改变。因此，在这里会涉及到交易契税的问题，拟买土地企业（甲方）向国家缴纳契税，拟卖土地企业（乙方）向国家缴纳营业税，在完全按合法程序缴纳土地出让金之后，对土地进行收购。 ■ 项目转让模式（或者叫资产收购） 根据房地产相关法律规定，项目自有资本金投资达到25%，可转让项目，变更土地所有人、包括建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证以及施工许可证等的变更。此种方法可以规避原项目公司的或有债务等风险，但涉及的税费较高，一般按此操作的案例较少。 ■ 股权转让模式（或者叫股权收购） 开发企业通过收购全部或部分项目公司的股权，使项目的实际控制人发生改变，从而改变项目的开发权。此种模式，操作手续较为简单，只需在工商部门变更股东即可确认开发权的转移。但有很多细节问题需要考虑，尤其对项目公司需进行详细的尽职调查，避免由于原公司股权收购之前的不明行为导致后期项目受损。此种模式是可合理的规避很多税费，是目前业界较为常见的操作方式。 ■ 土地置换 第一、特殊行业，开发企业与此类土地的所有者进行土地置换，进行地产开发。比如说只能盖学校，就通过置换，用原来学校的用地去进行开发，因为在规划当中原来学校的用地是可以开发的。 第二、转换，以小换大，以好换坏，城区地段较好但很小的一块土地，换成城外地段较普通的一块很大的土地。 第三、资产置换，开发企业用自有的商业用房，去换那些拥有土地的资产。 ■ 合作开发 第一、与拥有土地资源的企业合作（城中村改造、破产企业兼并等） 第二、与拥有土地资源的项目合作（政府公建项目、国家科技扶持项目等）