产权式酒店市调.docVIP

关于产权式酒店的市场调查 对产权式酒店的认识 产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，越来越多的投资客目光为迎合这种需求，产权式酒店项目也越来越多目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。时权酒店由瑞士亚力山首先提出的“Timeshare Hotel”是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。退休住宅型投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司获回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店分割为独立出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。业主拥有酒店独立产权投资者一次性付款或分期或按揭的方式获取产权拥有所有权，没有经营权。酒店式管理产权式酒店酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高。兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。总结为“三异”：一是“异域”，即地区差异，使人感觉是到了不同的地区；二是“异样”，将环境设计得非常有特色，给人以新鲜的美感；三是“异类”，给人以全新的感觉。当然，“三异”可以在不同的文化背景下提炼出不同的主题，但总的是突现产品的特色地理位置及天然资源位置，因为产权式酒店商业一种它需要优美的景观，如大海、沙滩、雪山的景观这样才能够吸引足够多的人群良好的规划布局与环境相协调的建筑，聘请的酒店管理公司进行经营和管理拥有良好的经营方式、丰富管理经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，。各种国内、国际会议，如学术、旅游年会提高酒店的盈利水平。加盟国际化的旅游组织这样才能够吸引更多的旅客，提高盈利水平，同时能够为投资者提供更多的。业主首期付30%的总价，其余70%价款可由银行20年按揭；业主除每年拥有5%的固定回报，及享受60天的酒店客房，另外还有酒店客房部纯利润的30%的分成，需6年就能回收首期房款；如业主将每年60天的使用权转让，扣除银行按揭利息，40年实际可得140万元，年回报率高达23.5%。投资方式倡导了一种“永不供楼”的理念，即投资者只需拿出总楼款的25％（首期实为三成，另外5％发展商不再收取）即可拥有一套酒店公寓，然后与酒店公司签定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保），有酒店经营方帮酒店经营，经营收入代为支付按揭供款。租赁期间，业主每月有四天可以免费享受自己的物业，同时享受五星级的酒店服务。首先是回报的问题。许多产权酒店的开发商都有固定回报承诺，回报率从５％～１２％不等。严格地讲固定回报是违反国家规定的，但如果没有固定的回报，又会对消费者失去吸引力。产权酒店成本负担本身就比一般酒店重，在目前全国酒店业本身利润率很低的情况下，是否能有红利可分还很难说，更何况分红后的钱还应交纳所得税。一旦不能实现回报，则产生法律纠纷。是委托者虚位问题。作为一个一般性的酒店，投资方是惟一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为产权酒店，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位。那么到底谁来管理这个酒店？真正产生了问题，谁能决定这个房子经营的一系列问题？※产权酒店是不同利益主体相结合的产物，因此各利益主体平衡机制的设计非常重要。发展商可以把销售价格和投资回