内蒙古满洲里房地产市场调研报告.docVIP

满洲里 房地产市场 调 研 报 告 海航置业项目拓展部 二○○八年　八　月　三十一　日 目 录 摘要 4 一、满洲里概况 4 二、满洲里宏观经济市场 4 三、满洲里房地产市场 4 四、相关政策分析 5 五、满洲里规划及建设规划 5 六、满洲里商品房市场 5 七、满洲里商业市场 6 八、满洲里商品住宅市场 6 九、满洲里住宅区域市场分析 6 十、满洲里土地市场 6 十一、满洲里二手房市场 6 十二、未来2－3年内住宅市场走势展望 7 第一部分、满洲里宏观经济分析 8 一、满洲里概述 8 1、地理位置 8 2、交通概况 8 3、行政划分 9 4、人口现状 10 5、文化特征 10 二、满洲里宏观经济分析 10 1、国民生产总值 10 2、产业结构状况 11 3、固定资产投资 11 4、利用外资状况 11 5、进出口状况 12 6、人均年可支配收入 12 7、居民消费性支出分析 12 8、人口变化情况 13 9、金融机构存贷余额 13 10、储蓄情况 13 11、基础设施投资 13 12、小结 13 三、满洲里房地产市场研究 14 1、房地产开发投资情况 14 2、房地产开发规模情况 14 3、房地产销售情况 14 4、拆迁情况 14 6、满洲里商品房市场小结 14 四、满洲里宏观市场分析总结 15 第二部分、相关政策分析 16 一、国家政策对房地产市场的影响 16 二、满洲里特殊投资优惠政策 16 三、投资政策对房地产市场的影响 19 第三部分、城市规划及建设举措 20 一、满洲里城市总体规划 20 1、满洲里市旧城区规划 20 2、满洲里市新城区规划 21 二、满洲里市土地分布 22 第四部分、满洲里房地产市场分析 24 一、满洲里商品房市场分析 24 （一）商品房市场供应分析 24 （二）商品房市场需求分析 25 （三）商品房销售价格分析 26 （四）商品房产品分析 28 （五）商品房市场发展预测 28 二、商业市场分析 29 （一）商业分布状况 29 三、满洲里二手房市场分析 32 四、满洲里房地产市场预测 32  摘要 一、满洲里概况 满洲里位于内蒙古自治区东北部，地处中、俄、蒙三国交界地区，是亚欧大陆桥的交通要道，是我国环渤海港口通往俄罗斯及欧洲的最便捷、最经济、最重要的陆海联运大通道，是我国最大的陆路口岸。市人口30万，总面积730平方公里，城市下辖国家级中俄互市贸易区、边境经济合作区、国家大型煤炭能源基地扎赉诺尔区和东湖区积极实施城镇发展带动战略，城市框架不断拉大，城市功能日趋完善，城市形象和品位显著提高，投资环境进一步改善，经济发展不断跃上新台阶，房地产开发建设也呈现出前所未有的发展活力和强劲势头。2008年上半年，我市房地产开发与以往相比，呈现的突出特点是：规模大、高层多、房价高。从今年房地产类型上看，最明显的就是高层建筑和大型商业楼增多，中小型公寓住宅类型增多。 四、相关政策分析 满洲里优惠的投资政策吸引了众多外地房地产商进驻满洲里，广州碧桂园集团、北京大龙地产等国内顶级房地产开发企业在投资10余亿元建设超大型、综合性房地产项目 五、满洲里规划及建设规划 满洲里新城区位于老城区南面，西至机场高速，北至外环和铁路，南至和东至军委新城区边界，东西宽约8.8公里，南北长约2.5公里。规划范围内有现状建成区用地面积0.73平方公里左右，总规划面积16.81平方公里。规划在机场高速移动外环路以西，形成新的城市行政文化中心。 满洲里新区规划结构为“二心，二轴，三片区”。“二心”是指新城区行政文化中心，新区西侧，中心以环路加放射，形成欧陆风情路网特征，利于创造一个环境优美，交通便捷的新城市行政文化中心；在新区东侧形成城市副中心。“二轴”是指新区东侧形成南北贯通轴线，延续旧城区原有轴线，又形成新区主景观通廊；同时外环路及其西部延伸路形成新区和出口加工区的经济发展轴。“三片区”是指由西至东形成的行政文化中心区、居住区、铁南居住新区。 六、满洲里商品房市场 近几年来，满州里市房地产业取得了健康长足的发展。人均住房面积达到2平方米，高于自治区和全国平均水平。 第一部分、满洲里宏观经济分析 一、满洲里概述 1、地理位置 满洲里位于内蒙古自治区东北部，呼伦贝尔市西部，东邻新巴尔虎左旗，西接蒙古国，南与新巴尔虎右旗相连，北与俄罗斯接壤。满洲里地处中、俄、蒙三国交界地区，是亚欧大陆桥的交通要道，是我国环渤海港口通往俄罗斯及欧洲的最便捷、最经济、最重要的陆海联运大通道，是我国最大的陆路口岸。 图1-1 满洲里区位图 2、交通概况 近年来，满洲里对外开放空间广阔，突破了单一陆路交通瓶颈，延伸了口岸辐射空间，相继进行了铁路、公路口岸扩容扩能改造，新建和扩建了木材、石油、化工、集装箱等专业换装场。内蒙古第四大机场西