华高莱斯XX年2季度房地产研究报告.docVIP

华高莱斯房地产研究报告 2010年2季度 房地产研究中心  声明 本报告中的外部数据均来源于相关政府部门、企业机构、行业媒体等公开渠道发布的信息，分析结果仅供参考。报告中的信息及所表达的观点不构成任何投资决策建议。本报告版权归华高莱斯所有，未经许可，不得转载。 《华高莱斯房地产研究报告》（2010年2季度） 主 办：华高莱斯房地产研究中心 技术指导：公衍奎 主 编：王 楠 本期撰稿：王楠、白海峰、谭红艳 地 址：北京朝阳门外大街18号丰联广场A座19层 邮编：100020 如果您对本报告有任何问题、意见、建议，或希望与我们交流房地产市场相关问题，敬请随时与华高莱斯房地产研究中心联系。 联系方式为：电话：010144；邮箱：wangnan@ 。  前言 重新回到消费者力所能及的地方 2009年开始，在超常规经济刺激政策作用下，房地产市场如脱疆野马，蹿升的让人头晕目眩——普通住宅做成了豪宅，豪宅卖成了白菜。这背后，暴露的是社会财富分配的巨大差异，房地产也由相对大众的市场变成了少数“玩家”的市场。掌握大量财富的阶层，以防通涨、资金避险的名义大举购置天价豪宅；可调用相当数量资本的投资、投机者，在众多城市房地产市场中迅速成了主流，一时间“抢房——涨价”成为相互促进、自我实现的预期。 一飞冲天的房地产，不但已经成为中国经济发展的陷阱，也已经成为中国社会矛盾积聚的导火索，成为高悬在我们头上的“达摩克利斯之剑”。由于中国经济的“两难”，以经济的手段拉住奔腾的资金洪流，从而抑制楼市过热并不符合当局预期；以行政手段限制投资、投机者入市，确是我们政治体制的便利与优势。但由于“堵”而不“疏”，资金洪流仍在，政策之坝一旦松懈、崩塌，市场反扑造成的破坏恐怕整个经济体系、社会体系都难以承受。 以精准著称的“国十条”政策如果得以继续坚持、深化、落实，即使缺乏市场手段对资金洪流的控制，由于限制了最有资金实力、最能调动资源，几乎没有购买力极限的投资、投机者，房地产市场依然可以重新回到更广大的大众手中。果能如此，众多地产项目就需要重新理智定位，在现存的市场中选择自己的目标客群，并依其购买力确定产品与价格。也唯有如此，市场规模才能重新恢复，房地产对经济的拉动作用才能重新实现，中国经济才能重回健康轨道。 华高莱斯房地产研究中心 2010-7-16  目录 前言 1 专题研究 1 2010高息票据，一场危险的资本游戏 1 转折关键期 9 2010年上半年北京住宅市场微观结构变化分析 15 警惕土地“不败”神话 22 2010高息票据，一场危险的资本游戏 王楠 前言 2010年4月后，伴随新国十条以及各地方调控细则的逐步落定，中国房地产行业再次面临外部环境的根本性转变。相较行政政策的“历史最严”，外部流动性的迅速紧缩对行业的打击力可谓更加长远而急剧，中国的开发行业再次被从炙热的熔炉中取出，放入一盆冰水。 2009年9月，在新黄浦、苏州高新和张江高科三家公司发债后，资本市场股权债权融资大门实质关闭，超过1000亿人民币融资计划全面搁置；进入10年，连续5个月A股地产股平均累计跌幅超过60%，H股地产企业股价也全面下挫，地产企业资本市场融资开始由被行政限制向被市场抛弃恶化。 与此同时，2010年4月，银监会发布公告加强对各类房地产贷款行为规范的监管。开发企业的银行信贷开始受到严格监管，除建筑贷款外，用于土地购置、清偿债务、补充现金流的各类贷款基本销声匿迹。 在两大外部融资渠道迅速萎缩之后，海外高息票据悄然浮出水面，在短短5个月内，恒大、碧桂园、雅居乐等7家H股开发企业先后公告发行一次性还款优先票据，年利率一度高达14%。面对本轮行业调整，开发企业不惜如此高的融资成本和利息负担进行举债融资，是现阶段资金压力的真实写照？还是另有玄妙的一场资本游戏？ 表1：2010年1-5月申请海外优先票据融资企业列表 数据来源：各企业公开数据 何为海外优先票据融资 所谓海外优先票据，是中长期优先债务的一种。由发债人提出发债申请，投资机构认购签订购买协议，将债款划拨予发债人，并将票据在资本市场上市交易；发债人在约定期限内定期支付利息费用，并在约定还款期偿还本金。在发债人清盘时，票据持有人可先于普通公司债权持有人取回债务金额。 图1：海外优先票据发行流程 相较银行信贷，海外优先票据融资的优劣势都非常明显：最大优势就是资金使用灵活。对于票据募集的资金，开发企业可以用于清偿债务、补充流动资金、购置土地、项目投资等各个环节且不受政府或金融机构监控。而也恰恰是这种高灵活性使得投资方可能面对的风险较高，所以票据融资的利率水平也就相应的明显高于一般的信贷资金。以雅居乐为例，09年全年雅居乐信贷资金的平均年利率在5%左右，而其发行的优先