南京“四季阳光”营销策划方案.docVIP

“四季阳光”营销策划方案 前 言 121号项目B地块总平方案已获批准，A地块总平方案已初具形态。A地块商业部分买断意向书已签定，B地块产品主力定位已确定。本营销方案是在此基础上，主要从市场分析、产品研究和客户群定位、产品细化建议、推广计划、前期准备和营销战略等几方面展开，以下分B、A地块分别解析。 第一部分 B地块 一、项目市场研究 1、南京地产市场： 2003年一季度，在宏观经济快速增长的大背景下，南京房地产市场继续保持平稳良性的发展势头，房地产投资继续增长，消费者购房更趋理性，市场的供求结构渐趋合理，销售面积继续保持增长。 房地产开发增长较快，新上市总量仍然偏紧 一季度全市房地产开发投资30.05亿元，同比增长79%；施工面积770.59万平方米，同比增长24.3%，其中，住宅611.25万平方米，同比增长35.7%；新开工面积174.29万平方米，其中，住宅153.58万平方米，占新开工总面积的88%，总体来看，一季度房地产开发仍然保持了较高的增长速度。 一季度新批上市商品房销售面积61.9万平方米，其中住宅47.6万平方米，办公楼5.7万平方米，综合楼1.4万平方米，营业用房5.5万平方米，其它1.7万平方米，新上市总量与一季度全市商品房合同销售面积相比，仍然偏紧。 根据一季度新批商品房上市项目土地级别分布看，五级土地的新批上市面积最多，达17.8万平方米，其次，二级和六级土地也分别达到了9.7万和8.4万平方米，新批住宅类项目多集中在四级、五级和六级土地，占住宅总数的90%以上。从项目区属分布看，玄武、建邺、雨花和白下四个区的住宅新批面积占了全市住宅新批面积的近80%，上述四个区构成了住宅市场的主要供给地区。 商品房销售势头强劲，房屋租赁市场活跃 一季度全市商品房合同登记?7765件（不包括江宁区），同比增长8%；销售面积?99.78万平方米，同比增长25.9%。? 从区属来看，合同销售件数最多的是建邺区，达1630件；而销售面积和销售金额最多的是白下区，分别达22.17万平方米和10亿元，可见河西和城东南两大板块分别对建邺、白下两区的房地产销售起到了明显的带动作用。 一季度全市商品住宅合同登记7413件，销售面积91.14万平方米。其中，建邺区住宅销售面积最高，达18.3万平方米，可见占建邺区50%以上销售面积的河西片区仍然是市场销售的热点地区。 一季度商品房按揭7050件，按揭面积86.7万平方米，担保债务价值20.6亿元，分别比上年同期增长156.2%、162.7%和216.9%，商品房按揭贷款总额占商品房销售金额的51%，金融支持房市力度仍然较大。 一季度我市房地产交易仍然保持快速增长，交易件数13078件，同比增长53.9%，交易面积114.98万平方米，同比增长52.3%，交易额近34亿元，同比增长70%。商品房交易与存量房交易件数比为4:6，面积比接近1:1，可见存量房交易件数大大超过商品房，交易面积基本持平，二手房市场继续保持火爆，并已经占据房地产交易的半壁江山。 一季度，南京的商品房均价为3501元，与去年基本持平，但这种平稳态势主要是靠江宁楼盘拉低的，城区的价格仍保持高速上涨势头，均价已达4500元/平方米以上，城西均价已达3900元/平方米。 2、本案区域市场状况 就本案区域市场而言，最近半年并无大的改变。尽管市场规划与道路建设发展较快，但土地供应很少，因而出现有利的竞争态势。开盘的新楼盘有中江美河、格林美地、云锦美地三期和翠竹园三期。即将开盘的仅有翠岛花城一家。以下为竞争楼盘的平均价格分析。 1、格林美地 3450元/平方米 2、中江美河 4350元/平方米 3、四季经典 3600元/平方米 4、花好月苑 4150元/平方米 5、仁恒翠竹园 4200元/平方米 6、普德新村 3200元/平方米（二手新空房） 7、龙福山庄 3200元/平方米（二手新空房） 8、云锦美地 4200元/平方米 9、翠岛花城 3710元/平方米 以上楼盘除1、2、5、9外，其他楼盘已基本售完。另外，考虑到本案据开盘时间还有3个多月，而开盘时本区域又无新的竞争楼盘出现，因而，就区域市场讲，竞争态势对本案非常有利。 二．营销推广策略 1、概况： 1.1 经济技术指标： 占地：18948平方米 绿地率：≥35% 小高层：17677平方米 多层：9547平方米 总户数：278户 1.2 分析： 1.2.1 本案地块北侧是汽车厂职工宿舍，地势较高，可以俯视本地块，有一定的压迫感；南侧是汽车厂房；东侧是一墙之隔的共青团路，环境最优；西侧临雨花西路，本案地处成熟的市中心区与发展日趋完善的城南板块的结合部，使其具备了