南充市海山半岛花园全程营销策划方案2.docVIP

目 录 前 言 ……………………………………………………………………………5 第一章、市场篇 …………………………………………………………………6 市场环境概述 ……………………………………………………………6 房地产行业特征 …………………………………………………………7 第三节、消费者市场特征………………………………………………………………7 第二章、产品篇 ………………………………………………………………………10 第一节、项目概况 …………………………………………………………………10 1、项目位置 2、项目周边配套 3、经济技术指标 第二节、产品定位 …………………………………………………………………11 1、整体定位 2、档次定位 3、形象定位 第三节、产品属性 ……………………………………………………………………12 1、功能划分 2、建筑风格 3、户型比例 4、景观环境 5、配套设施 第四节、项目SWOT分析 ………………………………………………………………14 第五节、项目特点提炼 …………………………………………………………16 第三章、客户篇 ……………………………………………………………17 第一节、消费市场容量分析 …………………………………………………………17 1、南充市核心区域人口总量及消费需求量 2、南充市近3年开发量及2006年开发量预估 第二节、目标客户群体描述 …………………………………………………………20 1、目标客户细分目标客户特征描述……………………………………………………22 1、目标市场区域范围界定目标市场特征……………………………………………………………24 第一节、主体营销思路 ……………………………………………………………24 1、总体思路 2、营销主题概念 第二节、价格策略 ……………………………………………………………24 1、项目利润目标2、项目单方成本3、可类比项目市场价格、项目、价策略、价格分期策略……………………………………………………………38 1、营销营销期开盘期销期期清盘期……………………………………………………………44 1、销售促进 2、公关策略 3、活动促销 第五节、推广策略 ……………………………………………………………45 1、总体策略主题、媒介策略1、媒体总策略及媒体选择2、软性新闻主题3、媒介组合、效果监控、评估、修正1、效果测评形式2、实施效果测评的主要指标现场包装1、2、……………………………………………………………55 1、服务思想 2、销售服务 3、开发服务 4、物业服务 第五篇、执行篇 ……………………………………………………………57 第一节、营销工作计划 ……………………………………………………………57 第二节、营销费用及预算 ……………………………………………………………57 第三节、营销组织 ……………………………………………………………58 第四节、销售执行 ……………………………………………………………60 前 言 南充房地产开发水平在不断提高，消费者也愈加成熟与理性，对市场营销提出了更高的标准与要求。 针对“海山·半岛花园”的整体营销策划思路，成都嘉佑鼎丰地产顾问公司在深入研究项目定位、前期规划、产品设计、项目特性和市场调查、分析的基础上，结合多年的实战操作经验、并从国内外吸取成功运作的方式，谨以此提纲挈领地推出一种系统的营销操盘模式，旨在为海山·半岛花园的营销与推广，提供一个恰当、系统的操盘策略，从而使“海山·半岛花园”迅速抢占南充住宅市场的制高点，真正实现快速销售，赢得满意的投资回报及社会效益。 “海山·半岛花园”营销策划案主要包括市场分析、产品分析、客户群分析、价格策略、宣传推广及销售执行部分，以全面、系统的模式来运作项目。 “谋定而后动”。房地产营销是一个庞大的系统工程，制定正确的作战蓝图和坚决、彻底的执行是赢得这场营销战役的基本保证。 第一章、市场篇 第一节、市场环境概述 1、根据《南充城市总体规划(2003年至2020年)》城市空间布局取向“以江为轴、北拓南延、跨江东进、拥江发展”。房地产相关法律、政策的逐步出台，以及近几年房地产供求量和相关经济技术指标的综合分析，南充房地产向成熟期发展态势良好七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》通知2004年全市生产总值(GDP)307.09亿元，比上年增长12.8%，连续5年保持两位数增长，达到80年代以来的最高增长水平。 2004年末，城乡居民储蓄存款余额302.77亿元，比年初增长17.2%。其中，