博思堂XX度无锡商业市场年报下.docVIP

项目整体概括 项目名称 上海第一广场 公寓产品概况 楼层状况 东面栋为25F希尔顿逸林大酒店；西面栋27层(1-4层为商业区，5-16F为写字楼，17层为设备层，18-27层为酒店式公寓)，标准层面积1400平米 项目位置 新区高浪路与锡士路交汇处 得房率 69.27% 物业类型 写字楼、酒店式公寓 层高 3.1米 占地面积 25178 ㎡ 装修状况 精装 建筑面积 94948 ㎡ 公寓总套数 190 容积率 3 公寓可售套数 170 总户数 340 公寓去化率 8% 开盘时间 2010-7-1 面积区间 写字楼90-1400㎡，酒店公寓46-169㎡ 交房日期 2010年12月 主力面积 46.44、110、139㎡ 开发商 无锡香山置业发展有限公司 销售价格 写字楼12000-16000元/㎡，酒店公寓20000元/㎡ 物业管理 无锡逸林物业管理有限公司 物业费 写字楼15元/㎡.月，酒店公寓10元/㎡.月 客户构成 新区客源为主，私营业主，投资：自用=7:3 第一上海广场精装解析 精装标准 5000-6000 类别 用料、品牌 备注 建材 开发商自定 / 厨卫 意大利德格、日本伊奈 引进高端品牌 电器 开发商自定 / 2）户型分析 4.5.4红豆国际广场 1）项目概况 项目整体概括 项目名称 红豆国际广场 公寓产品概况 楼层状况 B1F-7F远东百货 8-22F甲级写字楼 24-38F 40-45F精装酒店公寓 项目位置 崇安区中山路胜利门广场西侧 得房率 61.80% 物业类型 写字楼、酒店式公寓、商铺 层高 3.3 占地面积 15200 ㎡ 装修状况 精装修 建筑面积 136807 ㎡ 公寓总套数 酒店公寓467套，写字楼260套 容积率 9 公寓可售套数 121套，目前可售均为36层以上的高区酒店公寓房源 总户数 728 公寓去化率 74.10% 开盘时间 2008年 面积区间 52-140㎡ 交房日期 2010年6月 主力面积 56.48、60.5、64.4、68.58㎡ 开发商 无锡红豆置业有限公司 销售价格 现价25000-26000元/㎡,写字楼19000元/㎡（2009年11月价格） 物业管理 世邦魏理仕 物业费 写字楼18元/㎡.月，酒店公寓5.5元/㎡.月 / / 客户构成 / 红豆国际广场精装解析 精装标准 3000-4000 类别 用料、品牌 备注 建材 开发商自定 / 厨卫 美国科勒 引进中高端品牌 电器 韩国LG 一体化品牌电器 2）户型分析 红豆国际广场酒店式公寓面积段分布较广，从最小的57平米到最大的143平米，选择面广； 楼层布局为围合式，这样可以在一定程度上减少公摊面积，带来较大的经济效益； 由于采用围合式建筑，所以所有房源均不通透，各个方位的房源采光性也不同。 5、分区商业市场分析 5.1各区商业市场综述 5.1.1各区商业性市场2010年供销对比 博思堂观点： 从各区的供销来看，滨湖区的供销比最低，为0.5，最高的为惠山区区达到1.4，整体无锡市场各区都处于平稳状态； 惠山区整体市场供应为最高，达到32万平米，几乎集中在专业性市场中； 中心城区整体成交最高达到26.54万平米，主要集中崇安新城和南长区，分别为8.72万和9.71万平米； 从各区趋势来看，未来北塘区和惠山区以及新区是商业成交的集中地，主要集中专业性市场中。 5.1.2各区办公市场2010年供销对比 博思堂观点： 从办公市场的供销比来看，各区基本都处于热销状态，其中滨湖区整年无供应，但成交量较好，为7.05万平米； 办公市场供销最高为中心城区，其中供应10.58万平米，销售14.12万平米，其中以崇安区供应和销售最多； 锡山区办公产品主要集中在专业性市场项目中，以汇金机电五金城为代表； 5.1.3各区商业性市场供应结构对比（按套数） 博思堂观点： 从成交商业性市场的成交结构来看，80平米以下户型是供应的核心，其中惠山区约占到9成左右，为各区最高； 大面积产品供应最高的为滨湖区，这部分集中在区域一些住宅项目的街铺产品中； 中心城区、新区、锡山区和惠山区的专业市场对于小面积商业性产品的市场供应较多。 5.1.4各区商业性市场成交结构对比（按套数） 博思堂观点： 从商业性市场的成交结构来看，60以下平米面积段是核心，其中成交比例最高的为惠山区，约占到8成左右；最低的为滨湖区，约占到4成左右； 小面积产