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市场竞争是物业管理企业发展的客观要求 大连高新技术产业园区物业管理总公司 李广田 物业管理市场化的过程，就是以市场化的物业管理模式代替非市场化的行政福利型模式和自管房模式的过程，这一替代过程本质上是一个体制变迁的过程。随着物业管理市场的形成与开放，这个替代过程就成为不可抗拒的规律，我们每个物业管理企业都迟早要进入这个市场，按照市场的规则，实行自主经营，自负盈亏。物业管理企业在今后激烈竞争中，如何按照市场法则，“物竞天择，适者生存。”要么随着传统计划经济下的旧的房产管理模式逐步消失，要么就适应市场化客观要求，锐意改革，苦练内功，迎接市场竞争挑战，来发展自已。那么企业怎样才能适应市场化的客观要求呢？ 一、正确理解规范化的物业管理市场 市场指组织化、制度化的交换。物业管理市场则是指以物业管理服务为交换对象的市场。参与这个市场交换的主体，从需求方面看有房地产开发企业，房地产所有权人（业主），房地产使用权人（承租人、用户）；从供给方面来看则包括各种类型的物业管理机构。作为物业管理市场的架构应该由市场的主体、客体和环境三个方面组成。 ㈠物业管理市场的主体。即直接或间接影响市场的各类行为主体，可以区分为供给主体、需求主体、和协调主体三大类。供给主体主要指各种类型的物业管理机构，有些是独立的物业管理公司，有些是依附房地产开发企业的物业管理部门，也有些是如保洁、保安、维修等提供专业服务的专业公司。需求主体则是物业的所有权人、用户、物业使用人，房地产开发企业等。其协调主体则是指物业管理市场的主管部门，中介机构等。纯粹意义上的用户是需要物业管理来创造一个优美舒适的工作环境，需要物业管理实现其对物业保值增值，代其租售。纯粹意义上的房地产开发商需要物业管理在规划，设计、开发期间就超前介入，以便开发出符合使用要求的和便于管理的物业，吸引潜在的消费者促进房地产营销。 ㈢物业管理市场的客体。粗略地说就是物业管理服务，具体包括以下内容：保安服务；保洁服务；环境绿化服务；设备与设施的维修管理服务；出租服务；对规划设计及开发建设的咨询服务；组织社区文化活动或特约的专门服务等。 ㈢物业管理市场的环境，即构成物业管理市场环境的一套制度框架。主要有以下几种：一是各类物业管理契约；二是物业管理机构的资质审查制度；三是业主（住户）委员会的组织规定；四是物业管理行业的法规和政策；五是房地产的法规和政策，尤其是产权制度；六是各种相关的专业性法律，如民法，经济合同法等；七是基本的社会经济制度等。 规范化的物业管理市场必须是具备其主体，客体和环境三个主要方面，不仅具备，而且要求质量要高，具有规范性。 二、准确把握物业管理市场产生和发展的条件 对于一个具体的市场来说，仅有构成市场环境的一套制度安排是不够的，更为重要的是，它必需具备能够用以交换的商品或劳务，这是一个市场区别另一个市场的根本所在。在此物业管理市场能不能成为一个独立的市场，并纳入整体经济的市场体系当中，关键在于物业管理服务能不能成为独立交换的对象，即经济中是否存在对物业管理服务的需求以相应的供给。 ㈠房地产商品本身的特殊性，使物业管理服务成为一种独立的交换对象具备了可能性。房地产商品除了供给的有限性、位置的固定性外，还有一个明显的特点就是使用上的长期性。而房屋的使用又是在退出流通领域之后开始的，为了保证物业稳固，设备运行正常，保值增值，就必须要有一些管理、维修服务。 ㈡技术的进步和城市的产生与发展，使物业管理和服务成为一种独立的交换对象的根本原因。建筑技术的进步，使多户住宅和高层建筑不断涌现，并广泛运用了一些功能复杂的设备，如电梯、中央空调、消防设备等。多户住宅的出现导致房屋产权多元化，而房屋结构总是相连而无法分割的，尤其是供电、供暖、高压水泵和上下水道，构成有机的整体系统，由此便产生房屋整体性要求统一管理，与房屋产权多元化要求分散管理的矛盾。这个矛盾以及房屋本身的复杂性，使住户和业主不可能克服技术上的原因来为自己服务。这样物业管理最好是通过授权委托由专业人员或机构来提供。 ㈢从物业管理市场发展的进程看，物业管理市场化势在必行。 1、人们收入水平的提高，使其对物业管理服务的需求呈现多样化的趋势心理学认为，人的需求是不断演进，动态发展的；大体分为生存、享受、发展三个层次。只有满足了低层次需求之后，才会向高层次发展。过去视住房为“栖身”之所，逐渐上升到享受、发展阶段，因此，物业管理服务不能局限于原有的修修补补的售后服务，要顺应这种发展趋势，必须是全方位的服务。包括常规、特约、无偿服务。 2、我国的物业管理已经迈人了市场化的轨道。 我国长期是以售后服务为主要内容的房地产管理，是一种福利型，行政性的物业管理方式，没有形成市场。近几年，我国从计划经济迈向市场经济，