市场经济条件下房屋产权多样化给物管带来的困难思考.docVIP

市场经济条件下房屋产权多样化给物业管理带来的困难思考 长春房地集团物业有限公司 林云培 我国的物业管理是伴随着改革开放和市场经济体制的建立而逐渐发展起来的一个新兴行业，经过近20年的探索和实践，在全国范围内，目前已进入了快速发展的时期，特别是在沿海开放城市，物业管理已经得到了规范化发展。然而，长春市与沿海城市比较，由于受到自然与社会环境因素的影响，发展较为缓慢，相对于成熟的物业管理还存在明显的差距，纵观长春市物业管理走过的发展历程，研究解决长春市物业管理的主要矛盾，现仅就长春市物业管理的现状及发展谈几点看法。 一、长春市物业管理的现状及主要问题 物业管理作为一种全方位、多功能的不动产管理模式，引入长春市已有十年，目前长春市现有具备物业管理资质的物管公司169家，大体由三种类型构成，一是房地产开发公司下属物管公司。二是由过去事业性质的房管部门改制成的物管公司。三是由自管房单位组建或其它组织创办的物管公司。长春市房屋状况构成如下： 长春市现有房屋7180万平方米。 1、其中：国有房产4111.9万平方米,占长春市房屋总数的57.3%； 2、集体所有制房产365.5万平方米,占长春市房屋总数的5%； 3、私产2093.6万平方米,占长春市房屋总数的29.2%; 4、股份制房产323.9万平方米,占长春市房屋总数的4.5%； 5、港澳台房产及涉外房产200.5万平方米，占长春房屋总数的2.8％; 6、其它房产84.6万平方米，占长春房屋总数的1.2％。 全市物业管理达标小区125个,建筑面积776.6万平方米,占全市房屋总数的10.8%。 在管理中，由于国有房产和私产在全市房屋总量中占有比例达85％以上，造成房屋产权重叠现象严重，实施全方位、多功能的物业管理困难重重，其主要问题有以下几个方面： 1、转制的物管公司，纯粹经营的物管量很少，多数都是以管理经营国有房产为主，实施物业管理仅仅是在旧城区改造规划的小区中（多数为90年初建）进行综合治理后进行管理。其管理的硬件无规划，不配套，公建设施严重缺乏，表现为先天不足。管理的对象有回迁的国有经租房屋、有个人购买产权和单位购买产权的商品房、有产权归已的售后房等。在管理服务方面仅仅是以小修养护服务和简单的保洁服务与社区联防进行治安管理服务，代替住户的需求服务，对各种产权人、使用人的住房消费需求服务并没有真正意义的开展起来。 2、房地产开发公司下属的物管公司，开展物业管理相对与转制后物管公司相比容易得多，管理服务的形式和手段比较直接。但是与其成熟的物业管理企业相比，仍存在服务项目，服务范围和服务档次上的不足，有相当一部分还处于保安、保洁、绿化管理的初级阶段。 3、由于物业管理主体有其多元性，在消费问题上房屋产权人和房屋使用人的消费意识没有形成，在一定程度上阻碍着物业管理正常进行，目前的物管公司普遍存在着物业管理收费难的实际问题。 4、管理体制的不适应性和管理人员观念未彻底转变，在一定程度上束缚了物业管理的发展，表现在转制后的物管公司，其主要职能还是主要从事过去行政管理的租金收缴，房屋维修等公益性职能，在实际工作中房地产经营管理和专业化物业管理没有完全地分离，造成主仆关系处理不好，服务不到位的现象非常严重。 5、物业管理经费严重不足，导致物管公司呈现亏损状况。对物业管理的健康发展产生不利的影响。如二次供水管理、电费代收代缴、小区绿化、垃圾清运，小区配套设施的改进、整治、维修等费用不足的问题得不到彻底解决，而物管公司又不具备造血的功能，对其发展将是一个致命的弱点，仅仅靠公共部位维修储备金只能是杯水车薪无以为力。 6、专业人员匮乏，制约着物业管理向高水平、深层次发展，尤其是转制的物管公司，其管理维修人员尚可，但懂物业管理会经营的综合管理人才严重缺乏。 二、实施物业管理困难重重的主要原因 长春市现有国有房产4111.9万平方米，其中：国有经租房产407万平方米，占国有房产总数的9.9％，全民自管房产3371.6万平方米，占国有房产总量的82％，拨用产和军产333.2万平方米，占国有房产总数的8.1％。同时，还有占全市房屋总量29%的私产房屋，因此，产权多元化问题，是物业管理经营困难的主要原因，表现在以下几个方面： 1、外部环境因素的影响：一方面是来自社会方面消费者心里的认同差距，如：房屋产权人、使用人住房消费观念滞后，主要原因是由国家传统的租金福利性住房保障体制造成的，福利性住房保障体制的传统模式在部分产权人和房屋使用人的思想中已形成一种根深蒂固的观念，要想彻底改变很难。另一方面是来自国家政策方面的影响因素。如：长期的低工资收入政策，使职工工资结构中没有住房消费含量。实行房改以来，虽然工资结构中有住房补贴，但主要用于房改中的购房提租和建立住房积金等，仍然没有用于物业管理消费的成份，使产权人、使用人的