广州市珠江新城写字楼市场调研报告.docVIP

珠 江 新 城 写 字 楼 市 场 调 研 报 告 提交时间： 2006-11-24 目 录 *总论 一、珠江新城板块描述 酒店市场开始出现重要转折 写字楼市场热火朝天在/租的写字楼情况未来两三年后市供应量 良好的宏观形势是条件与前提四、珠江新城发展前景展望 住宅供应出现不足年底商务形象会展现强化CBD的发展优势 　　 （四）、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 二、写字楼产品特征分析 （一）、办公设备人性化 （二）、创新户型 （三）、智能化的升级 三、价格特征分析 四、客户群分析： 五、竞争区域比较分析 　 （一）、天河北-体育中心商务区 　　 （1）、现状 （2）、未来供应量 　 （3）存在的不足　 （二）、琶洲商务区 （1）、现状 （2）、未来供应量 　 （3）、存在的不足　 *综 述 一、高性价比写字楼成为投资新宠 二、 现在珠江新城的住宅用地已经全部批出，剩下的就都是写字楼的天下。 * 市场调查结论 一、珠江新城写字楼主要集中在西北侧和中部。 二、珠江新城2006年第三季度土地公开出让情况；本案有相当大的价格优势。 三、广州写字楼在两至三年内仍有较高的投资价值。 四、目前广州市场对写字楼的消化速度主要决定于三个因素。 五、广珠江新城有可能成为广州写字楼市场腾飞所需突破点的支点. 总 论 2004年以来，珠江新城的房地产开发进入了前所未有的高潮阶段，大开发商蜂拥而至，30多个大型的房地产项目同时开发，不少的大型企业也纷纷将总部设在珠江新城，除此之外，政府的职能部门也迁进珠江新城，给珠江新城注入了强劲的动力。 富力、中海、越秀城建、保利等广州主流房地产发展企业表现出高涨的开发热情，在珠江新城内的多个项目正在快速的启动和运营。有近30幢的商用物业落成，写字楼的售价也将冲破万元/平方米大关，双子塔、博物馆、广州歌剧院、广州少年宫等大型市政配套将集中投入珠江新城，历经十二年的波折之后珠江新城终于大器晚成，目前无论是道路、交通设施、公建配套，大型的城市标志建筑，还是房地产项目的开发，均是一派热火朝天的景象，珠江新城在目前的1-3年内将会是广州最值得人们关注的热门板块之一。 一、珠江新城板块描述 珠江新城是广州城市开发建设的重点工程，是城市中心区保留的唯一可供开发的成片土地。它位于广州东部新中轴线上，总用地面积6.5平方公里，北接黄埔大道，南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道，核心地区约1平方公里，商用面积450万平方 珠江新城是广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，珠江新城将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动广州成为国际文化交流和合作的基地。规划用15年建成，可容纳18万居住人口，提供30万就业岗位。从2004年开始政府加大了对珠江新城的政策倾斜，引发了新一轮的开发热潮，目前的开发重点已经由住宅转向商业、综合功能项目。 此外，目前广州房地产市场正处于转型初期，开发商在住宅物业开发方面的经验丰富，而在商业地产方面经验相对不足。随着住宅市场的逐渐成熟，利润下降，开发商有两个新的发展动向，一是走住宅物业开发的高端，把豪宅、国际公寓的开发作为重点业务之一，二是逐步增加商业地产和写字楼地产的开发比重，如恒大金碧地产携金碧华府试水豪宅市场，城建集团、保利集团等实力强大的开发商都已开始关注商业地产的开发。酒店市场开始出现重要转折 酒店作为中央商务区必要的配套设施，其作用不言而喻；酒店的发展水平直接展现了商务区乃至整个城市的形象和经济水平。目前，珠江新城内已有的酒店是国门酒店，4星级水平，位于广东检验检疫大厦。从市内的中国大酒店、白天鹅宾馆、花园酒店等顶级酒店到珠江新城需要30-60分钟之间的车程，且都已有自己的固定的客户和服务区域。珠江新城作为未来城市的CBD，需要与之相匹配的顶级酒店。 随着写字楼市场日趋明朗，及第二少年宫、歌剧院、博物馆等社会公共配套设施和文化生活设施的启动，酒店的规划和建设业已提上日程。富力集团联合万豪国际集团和凯悦国际酒店集团，将分别在珠江新城内建设两大全球最高档酒店——富力丽思卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。正佳企业有限公司的酒店项目也有意与万豪国际集团携手，共同打造白金5星级宾馆。这些酒店项目可能会在3-5年左右的时间推出，届时这些顶级和超顶级的酒店将逐步取代现有酒店的领先地位，同时肩负起中央商务区的配套和形象展示功能。写字楼市场热火朝天由于优越的地理位置和持续的政策扶持，珠江新城的写字楼市场已