库尔勒市中通客车厂土地项目经济分析报告.docVIP

目 录 浏 览 第一章 ……………………… 项目研究背景 第二章 ……………………… 宏观市场分析 第三章 …………………… 项目地块分析 第四章 …………………… 本项目周边参照项目分析 第五章 ………………… 产品销售价格测定 第六章 …………………… 项目经济技术分析 第七章 ……………………… 总结 第一章：项目研究背景 为了准确市场定位，保证产品推广方向的准确设定，我们对该项目地块周边的高层住宅、沿街商业做了市场调查，由于该项目地块处于城市老城区，08年新建高层项目较多，我们主要就该地块项目就近的直接竞争项目的基本销售状况做为对比参考。以期了解到如下方面的市场内容： 了解库尔勒地产市场的整体状况及变动趋势 了解库尔勒住宅市场的产品设计发展趋势； 了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 掌握本地块所处地块的基本特征； 掌握本地块与周边主要楼盘对比的优势、劣势所在； 明确本地块项目开发的市场机会； 提出本地块规划的基本前期基本规划思路 第二节：宏观市场分析 一：新疆及乌鲁木齐2006---2008年房地产发展趋势统计 2008年上半年，新疆房地产开发投资增速回落。住宅施工面积和竣工面积持续增长,占全区房屋施工和竣工面积的比重进一步提高。商品房销售面积和销售额双双下降, 房屋价格逐月攀升，但涨幅趋缓。 二、房地产开发投资增速回落 全区完成房地产开发投资72.22亿元，同比增长36.8%，增速比上年同期下降26.4个百分点，但仍高于同期固定资产投资增速8.4个百分点。商品住宅完成投资61.86亿元，同比增长43.5%，占开发投资总量的86.7%。其中，90平方米以下住房投资29.41亿元，同比增长37.4%，占开发投资总量的40.7%。随着各项房地产宏观调控政策的不断落实，中小户型、中低价位住房供给的不断增加，会在一定程度上缓解住宅市场的结构性矛盾。 1：2006-2008年1-6月新疆房地产开发投资 数据来源：国家统计局 三、空置面积持续下降 商品房空置面积273.24万平方米，同比下降12.3%。其中，住宅空置面积116.5万平方米，同比减少空置面积1.5万平方米，下降1.3%，但减少的空置面积和幅度小于上年同期（上年同期减少空置面积77.8万平方米，下降39.7%）。 四、房屋施工面积和竣工面积持续增长 房屋施工面积1683.83万平方米，增长28.4%；房屋竣工面积138.83万平方米，增长36.9%。其中住宅施工面积和竣工面积分别增长37.4%和72.1%，占全区房屋施工和竣工面积的86.2%、92.1%，占比进一步提高。 2：2006-2008年1-6月新疆商品房施、竣工面积 数据来源：国家统计局 四、商品房销售面积和销售额双双下降 伴随国家一系列房地产调控政策的出台，市场观望气氛浓厚。商品房销售面积同比下降14%，其中现房和期房销售面积分别下降27.7%和3.0%。商品房销售额下降0.2%，其中现房销售额下降26.6%，期房销售额增长21.3%。 3：2006-2008年1-6月新疆商品房销售情况 数据来源：国家统计局 五、定金及预收款增幅下降 定金及预收款同比增长40.9%，增幅比上年同期减少29个百分点。定金及预收款增幅的快速下降，反映出目前房地产增量市场预售需求增长速度趋缓，百姓还在持币观望中。 六、土地购置面积及待开发土地面积大幅回落 房地产企业土地购置费11.29亿元，同比增长2.4%。完成土地购置面积341.84万平方米，下降16.3%；待开发土地面积达473.16万平方米，下降5.3%，较上年同期都大幅回落。 4：2006-2008年1-6月新疆土地开发与购置情况 数据来源：国家统计局 另外，首府房屋价格逐月攀升，但涨幅趋缓。今年连续5个月（2-6月）乌鲁木齐市新建房屋销售价格上涨幅度在全国70个大中城市位居第一，分别为24.2%、24.5%、22.0%、22.8%和19.3%，房价上涨的压力较大。随着首府房地产开发投资增速的回落，房价过快增长的势头有所缓解。 部分地区投资出现高位回落。在全疆15个地州市中除克拉玛依市、吐鲁番地区、巴州、伊犁州、阿勒泰地区和石河子市房地产投资增速高于上月外，其他地区都出现了高位回落。其中乌鲁木齐市、阿克苏地区和喀什地区增速为6.3%、25.8%和19.4%，比上年同期大幅下降，对全区房地产投资增速影响较大。 （五）2008年廉租住房配建情况 库尔勒市开发企业配建廉租住房统计表 序号 建设单位 地点 类别 开发面积（平方米） 套数（套） 配建面积（平方米） 套数（套） 实际配建(套) 1 凌爵房产 54号小区 新