恒通万谷湖新城项目调研咨询服务方案.docVIP

金边万谷湖新城项目市场调研咨询服务方案 金边万谷湖新城项目市场调研咨询方案 经过与恒通胡总的初步沟通，我公司特针对柬埔寨金边万谷湖新城项目的调研咨询需求，拟定本调研方案，请予审议！ 项目背景分析和调研问题界定 经洽谈了解，本项目位于柬埔寨首都金边市中心区，占地2000余亩，拟规划建设成为集居住、商贸、酒店、旅游等为一体的现代化多功能复合城市中心区。 根据贵公司的前期考虑，田野地产咨询公司根据多年的地产咨询经验，为该项目提出下述的工作构想。 整个项目的研究分为三大阶段： 第一阶段：通过项目前期调研，形成项目可行性研报告。 调查重点：城市社会经济状况、当地房地产市场状况、地块状况、潜在市场需求、竞争层面等。 第二阶段，在前期调研的基础上，提出初步项目假设，通过项目针对性调研，形成项目市场调研报告。 研究重点：当地房地产投资消费市场的深入研究、项目竞争格局研究、竞争产品深入研究、潜在消费群体的需求挖掘、企业投资需求的深入挖掘等。 第三阶段：在全面的市场调研基础上，做项目定位测试调研，完善和确定项目定位构想、项目开发思路、项目功能分区等，形成项目定位建议报告。 研究重点：项目准客户的项目需求特征深度挖掘，项目综合定位 根据上述分析和调研问题界定，我们分别提出以下调研计划： 第一阶段：项目可行性研究 一、调研主要内容： （一）柬埔寨宏观经济状况及金边城市社会经济状况对房地产开发的支持力分析 调查重点是柬埔寨宏观经济发展趋势、金边市宏观经济、人口、产业、居民消费力等各项指标的对比研究，挖掘市场对本项目的支撑力状况。 研究内容： 柬埔寨宏观经济发展的基本概况及趋势； 金边市宏观经济发展基本概况及趋势 金边人口结构，非农人口等构成、城市化率； 金边各项经济指标，GDP、社会零售消费品总额、产业结构及特征； 金边居民生活状况，人均存款余额、可支配收入等； 调研方法：文案调查法 （二）金边房地产市场发展现状及趋势 调查重点是金边房地产开发相关政策法规要求、市场发展所处阶段及其特点、市场供求现状及趋势。 研究内容： 金边房地产开发相关政策法规； 金边市房地产近年来投资开发状况及趋势 金边市房地产近年来供应状况、供应结构及趋势 金边市房地产近年来消费状况、消费结构及趋势 金边市代表性楼盘调查 调研方法：文案调查法、实地调查法、访谈法 （三）项目地块及周边环境调研 调查范围：项目地块及地块周边1公里范围 调查问题： 1、地块自身条件调研；（地块周边1公里） ——地形地貌、植被、地块主要优、缺点 2、地块周边环境调研；（地块周边1公里） ——交通及道路系统、商业配套、生活配套及其它配套条件（学校、医院、银行等）； 3、地块及地块周边生活/商业设施分布图； 4、商业物业周边居民结构及消费能力； 调查方法：实地调查法 二、第一阶段研究成果如下： 第一阶段研究成果：《金边万谷湖项目可行性研究报告》 一、总论 1、项目概况1.1项目名称1.2项目单位1.3项目周边目前现状1.4项目性质及主要特点1.5研究工作依据1.6研究工作概况2、可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及经济评价2.6项目综合评价结论项目存在问题与建议二项目背景1、项目提出背景1.1项目所在区域情况1.2所在区域政策、经济及产业环境2、项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况项目投资的必要性三市场研究1、市场供给1.1所在区域内供给量及结构情况调查1.2所在区域内未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2、市场需求2.1所在区域内在售销售情况调查2.2其他替代性产品租售情况调查3、市场价格3.1所在区域内销售价格情况调查3.2所在区域内租赁价格情况调查4、市场预测4.1未来该区域内需求预测4.2销售及租赁价格预测四项目研究1、地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2、项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3、项目定位方案五投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1、土地费用2、前期工程费用3、建筑安装工程费用4、基础设施建设费用5、公共配套设施建设费用6、管理费用7、销售费用8、财务费用9、各种税金支出10、其他成本支出估算六开发进度七资源供给1、资金筹集与使用计划2、建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3、施工力量组织计划4、项目施工期间的动力、水电等供应5、项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应八财务评价1、获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2、效率评价静态获利分析动态获利分析综合评价1、经济评价（定性）2、社会评价（定性）3、环境评