成都新都购物中心项目市场研究定位报告（下）.docVIP

项目面积较小，仅30亩净用面积，对物业业态的规划将受到一定的限制； 新都盘的销售主要以环境取胜，本项目占地较小，难以突出优势； 项目离新都大道较近，其主干道兴乐路也是以交通干线为主，车流占到相当的比例，人流聚积上较难； 项目对周边环境的依赖性很强。 项目产权为40年，除商业以外，其它业态，对产权的抗性较大。 项目旁边的南门河，因此河宽较窄，河床下滑，需重点打造。 1.6.3项目机会 项目位于新都区规划的商务办公区。 政府重点推动新都新城发展，出台的一些优惠政策。 新都政府重点打造此片区，加之对“新都香街”的打造，使南门河改头换面，将给本项目带来新的机遇； 1.6.4项目威胁 项目北面和东面地块还末动工，空地面积较大，给项目带来潜在威胁。 新都国际广场，规划中也以综合购物商场商业为主，在开发节奏上，早于本项目，在大型商场引中，时间前后在此表现得十分重要。 富豪、和顺酒店建成后，给本项目带的机遇的同时，也存在投资客群分流的威胁； 项目周边小区产权多为70年，本项目的定位上产生竞争威胁。 1.7、未来主要及次要竞争对手分析 未来主要竞争对手：新都国际广场、汉嘉香榭里步行街、东骏湖景湾商务街、水沐天城的三层独立商业体形成的步行街、富豪酒店与本项目临近的项目北面、东面待开发土地项目。 次要竞争对手：周边项目的住宅项目，对投资客户形成一定的分流。 注：项目周边主要竞争对手将在后面具体分析，部分竞争对手将在后面继续跟踪。 1.8、项目周边交通现状 1.8.1项目周边道路情况 项目前的兴乐路 项目南面香城中学南的马超大道 项目东面200米处的断头路 综上看：本项目交通一般，仅有兴乐路直通本项目。 1.8.2项目公交线路 目前没有直接通达本项目的公交路线，到达本项目需乘8路公交，到水沐天城下，步行到本项目。 综上看：对于开车到达本项目是较为方便的，但对于无车的来说，目前本项目的可达性较差，交通不便。 1.8.3车流人流分析 兴乐路（1） 记录时间：14：25-14：38 至新都大道：车流：12（只包括出租车与私家车） 人流：23（包括步行人员与电瓶车、自行车人员） 至新都工业大道：车流：10（只包括出租车与私家车） 人流：10（包括步行人员与电瓶车、自行车人员） 马超东路（2） 记录时间：13：41-13：46 至绕城大道：车流：10（只包括出租车与私家车） 人流：11（包括步行人员与电瓶车、自行车人员） 至蜀龙大道：车流：17（只包括出租车与私家车） 人流：21（包括步行人员与电瓶车、自行车人员） 新都大道（3）： 记录时间：11：53-11：58 至绕城大道：车流：33（只包括出租车与私家车） 人流：40（包括步行人员与电瓶车、自行车人员） 至蜀龙大道：车流：48（只包括出租车与私家车） 人流：37（包括步行人员与电瓶车、自行车人员） 分析：人流车流最大虽然为新都大道，但此道为一个双向6车道的主干通路，对于商业气息的形成与人流的聚积，难度较大，周边不合适做大型购物商业，可以看出，人流、车流容易到达，并愿意停留的为第二个点，马超路与兴乐路段，此道为四车道，既保证了其项目商业的可达性，也容易聚积人流。 1.9、未来区域规划发展对项目影响 本项目好位于电子路一轴上和大件路以东、成绵高速路以西，发展教育科研、行政办公、公共服务以及居住功能的综合片 接合项目的自身情况，新港将项目设置为多种业态形式，包括公寓、酒店（产权式酒店为主）、写字楼（居住型SOHO）、独立商业体与步行街，规划总建筑体量之和为8.68万平方米。 项目的规定经济指标： 建筑面积：9万平方米 建筑基地面积：8000平方米 建筑高度：80米 目前规划待建后的经济指标： 规划建筑面积：8.68万平方米，略低于9万平方米 规划基地面积：7293平方米，略低于8000平方米 1.2、业态布局的使用依据 （1）、建筑高度为80米，为此片区的地标建筑，周边项目多以别墅、多层、电梯小高层项目面市，建筑高度较低，酒店+写字楼有利于项目的形象拔高； （2）、本项目定位的产权式酒店是目前新都第一家，固定的投资回报率对投资者吸引较大； （3）、写字楼以小面积的SOHO住宅办公类面市，新都市场目前性价比较高的写字楼基本处于一片空白状态，本项目将以新都第一家出现； （4）、本项目引入大型商业，将成为此片区的一个购物中心，人流集散之地； （5）、项目离南门河较近，整顿后的南门河，将使本项目的休闲性大大加强，步行商业街主要以可到达性消费类为主，吸引人流。