成都某地产物业管理中心管理规程汇编.docVIP

成都某地产物业管理中心管理规程汇编 物业管理方案编制规范 1、目的 对拟接管的物业管理项目进行策划，提出和编制物业管理方案，以保证物业管理服务的实施和质量控制。 2、范围 适用于拟接管物业管理项目方案编制的控制。 3、职责 3.1物业管理中心对拟接管项目做出决策，下达物业管理方案编制任务书。 部负责物业管理方案的编制，报经理审批后实施。 负责物业管理方案编制的协调。 4.1物业管理中心下达物业管理方案编制任务书，指定责任部门、项目负责人，明确方案内容、时间、要求。召集相关部门人员对拟接管项目进行策划，讨论方案、验证方法和资源配置，并形成会议记录。根据策划结果由编制物业管理方案。负责协调相关事宜，处理有关问题。物业管理方案应以下内容：项目的概况(性质、规模、资源配置等)。项目运作流程图对过程进行规定，说明相互关系。人员分工及职责、权限。质量目标。物业管理服务内容。物业管理管理成本核算（包括开办费用和日常管理费用）物业管理收费标准核定 新编制的物业管理方案应由相关部门会签，管理者代表审核，总经理批准。 按方案要求各相关部门组织实施，并按公司考核规定进行考核。 按规定作好质量记录物业管理方案属受控文件范围，具体执行《文件控制程序》。维修资金管理办法 1、目的 加强房屋共用部位和共用设施设备维修资金筹集和管理，确保维修资金按照国家规定得到筹集和按要求进行使用。 2、范围 本办法适用于物业管理中心接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位和共用设施设备维修资金 (以下简称维修资金)。 3、职责 3.1投资财务审计中心负责维修资金的专项存储，确保资金安全； 3.2物业管理中心负责维修资金的续筹和按规定使用。 4、定义 4.1房屋共用部位维修资金是指专项用于房屋共用部位大修、中修的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。 4.2共用设施设备维修资金是指专项用于共用设施和共用设备大修、中修的资金。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 5 工作程序 5.1维修资金的建立： 5.1.1商品房在销售时，物业管理中心应督促销售部与购房者签订有关维修资金缴交约定。在购房时由销售部向购房者按规定比例收取维修资金。销售部代为收取的维修资金属于全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 5.1.2物业管理中心负责敦促开发建设单位按国家规定的比例一次性交纳维修资金。 5.1.3业主发生变更时原业主所缴的维修资金不予退还。 5.1.4业主委员会可根据房屋的使用状况和维修资金的积累状况，经与公司协商后，对维修资金进行续筹。 5.2维修资金的使用： 5.2.1维修资金的使用按照“取之于民，用之于民”的原则，用于房屋共用部位及共用设施设备的大中修、更新、改造。 5.2.2项目部于每年12月31日前提出下年度维修资金使用计划及预算，提交业主委员会审议通过。 5.2.3如业主委员会不同意使用维修资金用于大中修工程，项目部认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理中心申请，经物业管理行政主管部门核准后实施。 5.3维修资金的管理： 5.3.1维修资金应当专户存储，专款专用。为了保障维修资金的安全，维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。 5.3.2维修资金的收支帐目，由项目部每半年公布一次，并接受业主委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。 5.3.3维修资金利息净收入应转作维修资金滚存使用和管理。 5.3.4业主不按规定缴纳维修资金的，项目部可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约等规定采取相应催缴措施。 业主委员会筹备管理办法 1、目的 根据业主自治与委托物业管理企业专业服务相结合的原则，实现业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理。 2、范围 适用于业主委员会的筹备、设立和运作。 3 职责 项目部负责业主委员会筹备、建立和运作的具体实施工作。 4 工作程序 4.1业主委员会成立时间：公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，项目部应筹备成立业主委员会。 4.2业主委员会的筹备： 4.2.1业主委员会成立前应由项目部负责成立筹备组，筹备组由业主代表、开发建设单位及项目部相关人员组成，邀请物业管理行政主管部门进行指导。 4.2.2筹备组负责起草业主委员会章程、制订组建业主委员会