成都某综合物业收购投资分析报告.docVIP

四威大厦投资分析报告 目录 一、项目相关的批文 2 二、项目概况 2 三、项目经营现状 3 四、目前主要问题 3 五、合理购置价分析 3 (一)短期投资情况 3 一)求取合理购置价假设条件 3 二)合理购置价估算 4 三)在销售利润率15%时合理购置价的计算表 4 (二)长期投资情况 4 一)求取合理购置价假设条件 4 二)合理购置价估算 5 三)在年投资利润率5%时合理购置价的计算表 5 四)在年投资利润率5%时投资经营现金流量表 5 六、建议 6 七、附件 7 (一)住宅出租计划和出租收入估算表 7 (二)商业出租计划和出租收入估算表 7 (三)车位出租计划和出租收入估算表 8 (四)租赁税金及附加 8 (五) 在年投资利润率5%时合理购置价的计算表 9 一、项目相关的批文 该项目业主为中国电子科技集团公司第二十九研究所，目前了解到的其获得的有关证照文件如下： 序号 名称 说明 1 土地使用证 土地使用面积10600.04平方米(15.9亩)，土地出让类型为出让，批准使用年限为50年，起算日期为1999年2月，土地用途为综合楼及商品住宅用地。土地使用者为成都火炬房屋开发公司。成都火炬房屋开发公司与中国电子科技集团公司第二十九研究所关系不详。 2 投资许可证 许可证编号:成固许(全基)字第No.0002549号，项目名称为盛世商住楼，发证时间为1995年4月25日 3 成都市公安消防支队关于同意成都火炬房屋开发公司修建盛世商住楼的批复 成公消防监(1995)068号，文件签发日期为1995年6月19日 4 成都市建设工程规划许可证 成都市规划管理局1995年5月29日签发，证号成规管(95)第297号 5 成都市工程建设许可证 成都市建设管理委员会建筑业管理处1995年5月3日签发，证号成建管(95)第143号，建设规模为29613平方米 二、项目概况 该项目位于成都市西二环路营门口立交桥内侧，坐落于金牛区泰安里1-87号，互利正街1-160号，红光西路101-107号，东临泰安里，西临金鱼街，南临互利正街，北临成灌公路。该项目占地15.9亩，建筑面积32328.82平方米，地下两层车库，负二层2398.1平方米，负一层2210.31平方米，地上一至三层为营业房，第一层建筑面积2325.76平方米，第二层、第三层建筑面积各为2624.7平方米，第四层至第十五层为住宅，建筑面积各为1678.77平方米。其中，目前用于出售的面积为18608平方米，含地下车库面积4608.41平方米，营业房3787.58平方米(包括一楼营业房1162.88平方米，二楼、三楼营业房各1312.35平方米)，五至十五楼住宅10212.01平方米。具体出售部分见下表： 楼层 用途 单元号 房号 套内面积 公摊面积 建筑面积 是否纳入收购 纳入收购的建筑面积 负二层 车库 1 2039.21 358.89 2398.1 纳入 2398.1 负一层 车库 1 1874.01 336.3 2210.31 纳入 2210.31 一层 营业 1 985.95 176.93 1162.88 纳入 1162.88 2 985.95 176.93 1162.88 不纳入 二层 营业 1 1112.67 199.68 1312.35 纳入 1312.35 2 1112.67 199.68 1312.35 不纳入 三层 营业 1 1112.67 199.68 1312.35 纳入 1312.35 2 1112.67 199.68 1312.35 不纳入 四层 住宅 1(A座) 1 799.75 140.75 940.5 不纳入 2(B座) 2 627.78 110.49 738.27 不纳入 五层 住宅 1(A座) 1 170.94 30.08 201.02 其中807.01纳入 807.01 2 254.92 44.86 299.78 3 188.94 33.25 222.19 4 184.95 32.55 217.5 2(B座) 1 247.83 43.62 291.45 不纳入 2 160.27 28.21 188.48 不纳入 3 109.85 19.33 129.18 不纳入 4 109.85 19.33 129.18 不纳入 六至十五层 住宅 1(A座) 1 7997.5 1407.5 9405 纳入 9405 2(B座) 2 6277.8 1104.9 7382.7 不纳入 合计 27466.18 4862.64 32328.82 18608 三、项目经营现状