成都某项目营销策划书.docVIP

市场篇 房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。随着房地产业门槛的不断增高，一些缺乏实力、思想落伍的公司将逐渐被市场所淘汰，越往后走，市场竞争将更为激烈。因此，只有那些切实从市场需求出发，创造性地进行开发活动的房地产商们，才能长久地在市场上立于不败之地。 项目概况（略） 市场机会点分析 成都市住宅市场背景分析 随着政府对房地产业的各种扶持政策出台，成都的房地产市场空前活跃起来。总的来说，目前的成都房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发量大，积压情况严重；另一方面是商品房有效供应严重不足，消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。 成都市住宅市场，具有如下特点： 商品房总体开发量过大，积压现象严重 政府为了扶持房地产业的发展，不断以减免开发商的各种税费为手段来鼓励开发。而银行住房贷款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的调动了消费者的购房热情。于是，有的开发商盲目地进行大规模开发，使成都的商品房总开发量迅速猛增，直至过剩，甚至出现一个区域内数十个项目同时开发的情况（如府南河）。但是，在这种大规模的开发行为中，真正卖得好的项目却只是少数。商品房的大量积压，使开发商们感到了市场形势的严峻。有不少号称是大手笔、新概念的楼盘一面市就受到了消费者的冷落，造成积压，如“北斗星花园”、“万福世家”、“盘古花园”、“新阳光健康花园”等等。 市场有效供给不足，需求与供给发生错位 虽然市场上商品房的供应量如此之大，但仍有众多的购房者买不到适合自己的房子。这说明，消费者并不是没有购房的需求，而是商品房的供应与消费者的需求类型发生了严重的错位。因此，那些对准了购房者的需求的项目就能引起消费者的购房激情，从而创造出一个个销售奇迹。（如“SOHO寓所”、“丽阳天下”等）反之，那些与消费者的需求发生错位的项目就只能在竞争中被淘汰，而成为积压房。（如“万福世家”、“上河城”等） 差异化营销成为占领市场的有效办法 房地产营销之根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的风格特色，与其它项目形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我有，而“我有”若为市场所需，“我”就占领了市场。因此，虽然市场竞争如此的激烈，但仍有少数的楼盘在消费者中引起了轰动，一面市就被一抢而空，甚至被炒高数倍的价格发售。比如：“ SOHO ”、“都市驿站”、“丽阳天下”等，这些开发商们看准了市场上没有酒店式的小公寓，同时又存在有这种需求的消费者，市场出现了供需不平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项目，再配以各自不同的风格进行营销，最终赢得了市场。 挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为房地产营销的主要趋势 同一区位、同一档次甚至同一类型的楼盘，因为挖掘潜力的程度不同，其最终结果也会大不相同。有的房子其本身价值并不高，单由于开发商对其潜在价值进行了大力的挖掘，使其最终实现了市场价值的最大化， 如“置信双楠谊苑”，本来只有1600元左右的价值，置信公司通过各种手段，将其潜在价值充分的挖掘出来，最终将其价值提高到2000元左右。这说明，只有挖掘出项目的潜在价值并使其兑现的营销才是成功的营销。随着越来越多的开发商认识到等值营销的重要性，未来，等值营销将成为房产营销总趋势。 政府“向东向南发展”的策略，将给东郊的房地产开发带来较大的机会 政府“向东向南发展”的策略，使东郊的土地具有了较大的升值潜力，而厂矿的逐渐外迁，居住环境的逐渐改善，将使东郊成为未来的一大居住小区，特别是八里小区、新鸿路—建设路一段，更是已渐渐出现了成熟小区的雏形。因此，东郊的房地产业在众多有利因素的影响下，蕴藏着比成都其他区域更多的市场机会。 新成都新居住将给成东的房地产住如新的理念 （1）政府从2000年起就着手研究整治沙河问题，计划投资80亿元。据悉沙河整治工程将于年底动工。 结论：综上所述，目前的成都房地产市场，虽然由于开发量的急剧加大导致竞争日益加 剧，但就市场需求和供给来说，仍然有市场供给不足的现象。在这种市场情况下，若能 够真正的从市场的需求出发，找出市场的机会点，并挖掘出项目的全部潜在价值，实行 差异化营销，那么，开发的项目也将最终赢得消费者的青睐。特别是城东八里小区，作 为政府规划的东郊最大居住小区，现有开发项目有限，有效供应不足的现象表现更加明 显，加上政策导向、升值概念、开发成本相对较低等优势，使这一区域的房地产业具有 较多的市场机会。所以，我们认为，在本案的营销中，关键是找准自身项目的市 场机会点，通过对自身潜在价值的挖掘，制定出符合目标客户群体需求的