成都鲁能_中信昊园晨明地块可行性分析报告.docVIP

2008年1月12日  目 录 第一部分 投资背景分析 3 一、成都投资环境分析 3 二、成都房地产市场分析 8 三、城西投资前景分析 13 第二部分 中信昊园地块分析 16 一、地块介绍 16 二、地块配套 17 三、区域在售项目 18 四、SWOT分析 19 五、经济测算 20 六、分析结论 23 第三部分 晨明郫县地块分析 24 一、地块介绍 24 二、地块配套 26 三、区域在售项目 27 四、SWOT分析 28 五、经济测算 29 六、分析结论 31  第一部分 投资背景分析 一、投资环境分析 1、宏观政策分析 金融政策 10次上调人民币存款准备金率 2007年1-12月央行已10次上调人民币存款准备金率，前9次是每次上调0.5个百分点，最后一次上调1个百分点，目前人民币存款准备金已高达14.5％。 6次上调银行利息 2007年1-12月，央行已6次上调利息，每次都维持在0.27个百分点左右，其中最后一次加息为不对称加息，主要针对开发商贷款。截止最后一次加息，一年期存款利率达到4.14％，贷款利率达7.47％，1-3年贷款利率达7.56％，其中五年以上贷款利率为7.83％，与第五次加息保持一致。 首付款比例提升 2007年9月，中国人民银行、银监会发布通知，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。与此同时，购买第二房贷款利率不但不能享受基准利率下浮15％的优惠政策，而且要在基准利率的基础上上浮10％。 土地政策 土地增值税起清算2、经济环境分析 由于成都经济统计年鉴出台时间较为滞后，因此官方公布数据多为2007年1-10月。为了体现年度经济的增长，采取了科学的方法对07年全年相关经济指标进行测算，并结合月份进行相应调整。07年度具体数值与成都市统计局会存在部分差异，但基本能反映当地经济实际发展水平。 GDP水平 与全国经济大环境一致，成都GDP也保持稳步增长，但增幅却明显高于全国平均水平。2007年，成都GDP将成功进入3000亿方阵，增幅达到15％,表现出了强大的经济增长后劲. 人口水平 近几年,成都人口增长率基本维持在2%左右,而且统计时采用的指标是户籍人口.根据成都人口发展现实状况,外来人口比重也逐渐加大.因此,成都人口的实际增长幅度将在2%以上.这一数值明显低于15%的的增涨幅度，因此人均GDP得到了迅速提升.根据07年预测GDP来计算，成都2007年人均GDP达到28000元，即为4000多美元，达到中等发达国家初级水平。 消费水平 2005年以前，成都人均可支配收入增长幅度都在10％以下，而在06年-07年，这一比例都在10％以上。2007年成都人均可支配收入达到14452元，体现出了强大的经济购买力。 3、成都环境分析 地理环境 成都位于中国西南，地处成都平原腹心地带，总面积1.239万平方公里，其中中心城区面积为283.86平方公里。成都自古为西南重镇，三国时为蜀汉国都，五代十国时为前蜀、后蜀都城，文化遗存丰富，历代都是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市。成都人文景观都江堰、青城山、武侯祠、杜甫草堂、二王庙、文君井、文殊院、宝光寺、永陵、金沙遗址等自然景观中山景、洞景、水景、生景、气景俱全，九峰山、石象湖、西岭雪山等 高速的房地产投资增长为成都发展带来的更多的活力，城市形象和人们居住水平得到了很大的提升。虽然06年房地产投资增速有所放缓，但07年“特区效应”让成都的房地产投资市场再次受到追捧。 2、2007年土地市场 宗数增加，总量减少 07年主城区共供应土地111宗，面积约5561亩，分别较06年增加24宗和减少1000亩受“三环内单宗土地规模在200宗以内”政策的限制宗地规模由06年的75.4亩下降为07年地50.1亩在所供应的111宗土地中，面积在80亩以下中小规模地块有90宗，为总量的81.1%。07年成交地块的交易均价约842万元/亩，同比上涨70.8%。 成都商品住宅供求比基本都在1：0.8——1:1.2之间波动，基本保持平衡。但由于07年末开发商内部调整及市场透支现象凸现，供求比有走低迹象。这种供大于求的市场现象预计将持续到08年一季度，但不可低估其强劲的住宅市场购买力。 供应市场 6月，成都特区正式成立，商品住宅供应在7月激增。在随后3个月时间内，供应趋缓，但仍然维持在一较高水平。其中10月份商品住宅新增供应128万平米，而随后的11-12月却出现较大幅度的下滑，进入调整期。 从环线供应情况来看，二环—三环和三环—外环比重较大，都在30％以上。本项目从环线来看，属于三环—外环区间，区域放量较大。从区域划分来看，本地块属于高新西区板块，区域楼盘品质较高，属于成都重点发展片区。在良好发展势头的同时，区