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我国房地产企业融资困境与创新 一、房地产企业融资的特征 第一，开发资金需求量大。随着金融政策调控力度的逐步加强，对外源性融资依赖性越来越高。房地产业是资本密集型企业，开发一个房地产项目动辄数亿，甚至几十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的。房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。 第二，土地和房产的抵押是重要条件。房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。 第三，面临比较大的经营风险和财务风险。房地产业与宏观经济周期关联度强，行业波动非常明显。 第四，开发的各阶段不断发生变化，具有不确定性。房地产投资往往分散于整个项目开发周期，具有连续性。不同阶段投资的资金来源也不一样，从而导致资本结构也随着发生变化。 我国房地产企业资金主要依靠银行贷款，其他融资渠道有限，这种单一的资金供给是房地产融资问题的集中体现，目前房地产业通过资本市场融资的难度很大。由于它的高风险高收益特性，管理层对上市融资一直持谨慎态度。为了抑制房地产过度投机，规范房地产市场和证券市场，国家宏观调控明确提出不鼓励房地产企业上市。尽管如此，房地产企业融资方式多样化初露端倪，2006年房地产金融市场上，各种融资方式都在被房地产企业拿来尝试和运用，包括信托融资、股权融资、债券融资、典当融资及销售融资、采购融资、票据融资等。 二、我国房地产企业融资中存在的困境 （一）融资方式单一，资金来源以货款为主 据国家统计局的房地产开发投资资金来源统计显示，当前房地产开发投资主要资金来源是自筹资金和其他资金。总体测算，房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从开发角度来看，房地产行业的开发资金有20%多来自贷款；另外一部分自筹资金和预售收入也有一部分是靠个人信贷转化过来的。房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险过度集中于商业银行。 （二）以债权融资为主，股权融资比例小，资本结构不合理 从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的。在房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。与此同时，股权融资在我国房地产企业融资中的比重较小。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的比重达到0. 21%。近两年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前已不足0.01%。 （三）境外资金利用水平不高 由于国内证券市场对房地产企业直接上市限制比较严格，海外上市曾一度被许多国内房地产企业看好，但真正通过境外证券市场直接上市的寥寥无几，其中最重要的原因就是国内房地产企业对于国际规则不熟悉。一位美资投资银行中国研究主管认为，国内房地产企业谋求海外上市本很正常，但关键是他们“都缺乏经济实力，卖的概念都是‘房屋市场商’”，不重视对土地的储备，想在国际上取得资金支持较难。 （四）法律法规不健全，影响融资渠道拓展 相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件却处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。 三、创新多元化的房地产企业融资方式 创新融资工具特征各异，而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，这就要求对各种创新工具的融资成本和融资风险有一个深刻的认识。下面就对部分创新融资方式作简要分析： （一）担保公司 据了解，担保公司在房地产融资中起着架设融资渠道、提升企业信用的作用。担保公司的业务始终依附在银行政策上面，贷款决策权也最终掌握在银行手里。担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。在房地产项目开发过程中，有实力凭借自有资金交纳土地出让金与拆迁款，取得四证，达到银行贷款条件的企业只占少数。很多房地产开发企业在交纳部分土地出让金后就面临着资金短缺的问题，在这时，担保公司就有可能为其提供房地产委托贷款。这种方式使具有闲置资金的企业委托银行向开发商提供委托贷款，既为开发商寻求了资金又提供了担保，达到了双赢效果。 （二）海外基金 目前外资地产基金进入我国资本市场一般有两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。目前海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高。海外资金在中