戴德梁行管理运作制度.docVIP

9.3管理运作制度 财务管理运作制度 管理方案 财务系统的设置按深圳港中旅花园具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。 管理原则 严格监管各管理单元，主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制，确保各项费用能控制在预算之内。 财务会计制度 总体遵循《中华人民共和国会计法》，《中华人民共和国外商投资企业财务管理规定》、《中华人民共和国外商投资企业会计制度》，国家有关的税收规定，及物业管理有关规定，具体按财政部《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》执行。 财产管理制度 財產管理包括財產的保管、保養、使用、維修及支付保養、維修的各種支出。 財產實行分級管理。所有財產由財務部列帳記載, 其中工程、機電、設備類物資由工程部管理, 及各使用部門保管; 其他物資由公办室管理, 及各使用部門保管。 财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。 所有固定資產和非消耗性物品按使用部門設卡登記; 屬個人使用、保管的非消耗性物品按使用人設卡登記。 各種物資應設倉庫保管，各倉庫應分品種、規格和型號設賬記錄各種物品的收、發、存情況，並按月向管理处主任、主管部門和財務部報送月報表。 各種物品必須按規定定期進行檢修。由使用部門提出檢修計劃，經批准後，由對口部門安排維修。 固定資產發生損壞時，使用部門應立即報告管理部門。損壞嚴重時，必須報告管理处主任。屬責任事故者，对当事人予以严肃处理。 低值易耗品和非消耗性物資發生損壞時，由使用部門或使用人向有關管理部門辦理交舊領新。屬人為損壞者（包括需維修的），由責任者進行賠償。 固定資產或低值易耗品報廢時，由使用部門填寫報廢表，經倉管主管部門鑒定並經總物業經理批准後報廢。由歸口主管部門進行處理。所有物品進行檢修、報廢時均需報財務部備案。 固定資產的折舊年限按國家的規定每一固定資產預計殘值率10%確定其殘值後，按直線法計提折舊，從投入使用月份的次月起，按月計提；停止使用的，自停用月份的次月起，停止計算折舊。固定資產提足折舊後，仍可繼續使用的，不再計提折舊；提前報廢的，不補提折舊。 各種低值易耗品在領用後，原則上一次性攤銷。但數額較大的，按使用時間攤銷。 購置各種物品必須辦理進倉驗收手續；領用各種物品，必須填寫領料單，經部門主管簽批後辦理領用。庫存物品每月至少盤點一次，發生盤盈、盤虧或變質，應立即查清原因，報告主管領導。情況嚴重的，應報告總物業經理。 各部門所有的收支結算一律通過財務部辦理。 庫存現金必須嚴格執行國家關於現金管理的有關規定。當日發生的收入一律送入銀行，一般不得坐支。每日結出餘額，每周填制現金收支報表，做到賬款相符。發現現金短缺或溢余，應立即向財務經理報告，並查明原因。重大事故應立即報告總物業經理。 銀行存款的收支應每天結出餘額並每周填制銀行存款報表。月結時，應取得銀行對賬單，填制銀行存款調節表。 對外簽訂的各種合同，均應送財務部，由財務部監督和配合合同的執行。 銀行的結算憑證、發票、有價證券等統一由財務部管理。 物资管理制度 物资分类： 固定资产：单位价值在1000元以上（含1000元），使用时间在1年以上（含1年）。 低值易耗品：单位价值在100元以上–1000元以下，使用时间不足1年或超过1年的物品。 办公用品：办公用消耗性物品。 物料用品：管理所需的消耗性物品。 物资采购(工程)申请审批程序 所有采购须先由各所在物业管理处填写“采购单/工程承包确认单”,由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批: 总额在500元以上、1000元以下者，采购部门须提供1-2份报价单，由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批； 总额在1000元至10000元以下者，采购部门须提供不少于2份的报价单；由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批； 总额在人民币1万元至2万元以下者，采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批； 总额在人民币2万元至5万元以下者，采购部门提供4份以上报价单，由所在物业管理处主任审批，报物业管理公司审批； 总额在人民币5万元至10万元及以上者，采购部门须提供5份以上的报价单，由所在物业管理处主任初审，报物业公司审批。 “采购单/工程承包确认单 ”一式五联，分别为：- 第一联（白色）--------承包商/供应商留存 第二联（红色）--------所在物业管理处经理留存 第三联（绿色）--------物业管理部会计处留存 第四联（黄色）--------采购人员在申请付款时作附件给会计部 第五联（蓝色）--------存档于物业管理公司 所有采购及工程项目对外须签定正式合同，备合同原