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土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解 土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解 （作者：中国财税培训师?税收学博士肖太寿） 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。有关增值税的税务处理主要涉及土地增值税的涉税处理和土地增值税的清算两方面，下面主要对土地增值税的涉税处理和土地增值税清算的有关税务处理进行详细的介绍。 一、土地增值税的涉税处理技巧及其例解 （一）征税范围和税率 1、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税范围主要有一般规定和具体规定。 （1）征税范围的一般规定 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。 土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 即房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。是不征增值税的。 （2）征税范围的具体规定 2、税率 土地增值税实行四级超率累进税率，具体如下： （二）转让房地产增值额的确定 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 土地增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额 1、收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 2、扣除项目及其金额 （1）新项目转让——房地产企业扣5项 取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”一般有三种形式： A、以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； B、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金； C、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）[] A、土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 B、前期工程费 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 C、建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 D、基础设施建设费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 E、公共配套设施费 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 F、开发间接费 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用） 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费 用。 对于利息支出，分两种情况确定扣除： A、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款