房地产公司运作模式初稿.docVIP

房地产公司开发具体流程（初稿） 投资机会选择与决策分析 意向地块的确定 成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块 进行项目资源评估 在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。基本原则为利润最大、风险最小。（宏观经济评估指标、中观经济评估指标、城市文化评估指标、城市发展评估指标、自身价值评估指标） 初步可行性研究 分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究工作。 可行性方案研究 对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。 附加：投资决策流程 确定意向地块； 成立项目研究小组（投资、策划人员 设计人员 财务人员）； 进行项目资源评估（经济层面评估、城市发展层面评估、城市文化层面评估、自身价值层面评估）； 制定研究计划； 初步可行性研究(静态经济指标分析、动态经济指标分析、动态资金缺口分析、项目风险分析)； 可行性方案研究（用于银行贷款的地块发展可行性方案，用于政府报建的地块发展可行性方案）。 前 期 主 要 工 作 取得土地使用权 办理房地产开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地规划许可证 开发项目立项登记 项目深度市场调研 项目定位策划 项目产品策划 项目产品设计 建筑方案审批 办理建设工程规划许可证 办理施工许可证 企业取得土地的方式（行政命令式、资本市场、土地二级开发、土地市场） 行政命令式：可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布 局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。 资本市场：拿地方式根据渠道不同，又可分为: ■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 ■土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。 ■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。 办理国土使用证 受理单位：成都市国土局地产处受理时间：12个工作日所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；土地权属证明文件；建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；建设项目批准或备案文件； 地籍调查表、届址点成果表、宗地图；招标、拍卖、挂牌成交确认书；土地出让金缴纳情况审核表；契税完税凭证或缓交、免交契税材料。 办理房地产开发企业资质 受理单位：成都市建委开发处受理时间：20个工作日所需主要资料：申请资质等级的报告；填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申报表》；企业营业执照；企业税务登记证；验资报告；开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程； 专业技术人员的职称证书。 办理建设项目选址意见书 受理单位：成都市规划局综合处受理时间：15个工作日所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表;土地权属证明文件;扩建项目需提供产权证复印件;联建项目需提交联建协议; 1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。 办理建设用地规划许可证 受理单位：成都市规划局综合处 受理时间：12个工作日所需主要资料：《建设项目选址意见书》; 《建设用地规划许可证》申请表; 经测绘行政