房地产商业业态阳光业态报告.docVIP

阳光?国际购物中心 项目业态布局设计建议 独立深化报告（初案） 二千零三年十一月 MICHAEL 制作 TEL：020 GZmichaelku@21 目录： 第一部分：市场调研 [附：2X1.10m图纸与1CD] 一、烟台市整体商业业态与总体分布宏观分析 现烟台市商业经营种类汇总与行业归类划分 现烟台市商业经营行业板块聚集与未来发展分析 现烟台市商业整体经营档次划分与板块聚集 二、烟台市竞争对手业态与经营中观分析 竞争对手业态布局与经营分析 新增竞争对手业态布局与未来经营潜力分析 对外考察项目业态布局与经营分析 三、本项目业态发展与经营潜在问题与因素微观分析 黄金轴线下的业态发展机遇与现今“两岸”式业态对本案业态总体定位的影响分析 中心商圈的加速形成与对本项目业态定位持久核心竞争力分析 烟台大型商业物业业态市场未来发展方向与市场空白点分析、市场调研总结 第二部分：本项目业态布局与经营定位分析与建议（初案） 一、项目业态定位核心竞争力简化分析 二、项目业态定位研判与建议 ⑴、项目具体业态与功能定位分布与比例建议 ⑵、项目业态定位与实际管理、经营、销售与租赁等可行性对接分析 第一部分：市场调研 [附：2*1.10m图纸与1CD] 一、烟台市商业业态与总体分布宏观分析 烟台市是全国历史上最早对外开放的城市之一，具有悠久的商业文化历史底蕴。从第二次鸦片战争后烟台商业业态的雏形已开始出现，二十世纪初烟台市的整体商业业态已初步形成基本轮廓。今整体商业格局发展经过漫长的岁月发展变化后，逐渐形成了以海港路为南北向轴线，以南大街为东西向轴线，结合整个芝罘老城区为整体的大型商业发展中心区的总体分布格局。（此发展方向已于本年年底9月正式列入烟台市政府的最新城市发展与改造规划中，详见附图） ⑴、现烟台市商业经营种类汇总与行业归类划分 在慎密的市场调研中我们发现，以芝罘区为代表的烟台市整体商业业态经营种类与行业发展已经较为全面和平均，基本与其他大中型城市的商业发展格局无异，涵盖了从高档到低档，从物质到精神生活的各个层面与领域。以下几项划分基本能从总体上概括烟台市商业的具体形态。详见下表（配图）： 市场占有量 汇总行业 具体归类划分明细 30.8% 服装、鞋帽、饰品为主 服装——男女服饰、儿童、休闲服饰 鞋帽、箱包——鞋店、箱包、皮具 化妆品、饰品——化妆品、珠宝首饰、小饰品、小精品 布艺、婚纱——艺术窗帘、床品、时尚婚纱摄影 8.7% 休闲娱乐 练歌房、咖啡厅、酒吧、网吧、电影院等 10.3% 家电、机电 机电、电动工具、家电（大型）、小家电 14.6% 酒店、宾馆 酒店宾馆、旅社、招待所 4.5% 大型商场 大型综合商场 7.1% 通讯 手机、通讯器材、小灵通、寻呼店、联通、移动营业厅 7.8% 日常消费品 日用小百货、医药店、美容店、海产品、糕点 16.2% 其它 银行、眼镜、个体经营户 烟台商业经营种类与行业汇总与归类划分对比表：（以芝罘中心商业区为调查范围） 市场占有量对比表： ⑵、现烟台市商业经营行业板块聚集与未来发展分析 ①服装、鞋帽、饰品行业 此项为烟台市商业经营行业的主力大军；在各大商圈中均有分布，其中以在海港路与南大街轴线两侧分布最为均匀。另在三站亦有数个服装、鞋帽、小饰品批发市场。未来本项在商业经营中将起中坚力量，也是将来项目的业态不可缺少的重点之一。 ②休闲娱乐 休闲娱乐也是在各大商圈次主力位置上分布，本项必须依托人流量股仍以海港路、南大街等各主力街道两侧为分布最密集，艺都影院，大光明影视城，大富豪夜总会等为此中的佼佼者。休闲娱乐是聚集人气的最好方法之一，除可吸引顾客还可消除顾客购物的疲劳感，大大延长消费者在商场内的滞留时间，延长购物与消费时间，是使本案商场兴旺的助力条件之一，不可忽视其重要性。 ③家电、机电 传统模式下的家电经营项目需要有一定的规模实力，故烟台市的家电行业分布呈点状。一般分布于各大主力商圈的主力商业物业内，代表有三联家电、华联家电家居广场和各主力商场的家电部等。由于家电是生活必需品所以不可缺少，而且著名家电品牌入驻，良好的售后服务支持也是衡量一个大型商业实力的重要筹码。未来在发展上应该注重品牌品质，其将来发展趋势势必更加能形成规模化、中心化、专业化、独立化，如适当引入知名品牌亦会有一定的效果。机电设备由于其运用领域的特殊性，不适宜本案，故不在此诠释。 ④酒店、宾馆 酒店、宾馆行业在烟台市整个商业经营行业分布中十分分散，但其有一定的分布规律，一般为两大轴线的两侧位置与临街。这也是锁定了其经营性质的单一性，其受经营比较受外地来烟客流多少影响，故多分布偏向车站，火车站以及各交通要道附近，其中逐渐地形成以各大星级酒店为主，各种中低档平均分布的局面。各次要街区酒店