房地产商务谈判技巧之谈判计.docVIP

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房地产商务谈判技巧之谈判计

谈判计:如何在冲突和争执中占上风 1.谈判是一场耐心的较量 激将法在施展过程中,往往是忍耐的较量,谁先失去耐心,谁便丧失冷静而败下阵去。 在洛克菲勒的轶事中,曾有一位不速之客突然闯入他的办公室,直奔他的写字台,并以拳头猛击台面,大发雷霆:“洛克菲勒,我恨你!我有绝对的理由恨你!”接着那暴客恣意谩骂他达几分钟之久。办公室所有的职员都感到无比气愤,以为洛克菲勒一定会拾起墨水瓶向他掷去,或是吩咐保安员将他赶出去。然而,出乎意料的是,洛克菲勒并没有这样做。他停下手中的活,和善地注视着这一位攻击者,那人愈暴躁,他就显得越和善! 那无理之徒被弄得莫名其妙,他渐渐平息下来。因为一个人发怒时,遭不到反击,他是坚持不了多久的。于是,他咽了一口气。他是准备好了来此与洛克菲勒作斗的,并想好了洛克菲勒要怎样回击他,他再用想好的话去反驳。但是,洛克菲勒就是不开口,所以他也不知如何是好了。 末了,他又在洛克菲勒的桌子上敲了几下,仍然得不到回响,只得索然无味地离去。洛克菲勒呢,就像根本没发生任何事一样,重新拿起笔,继续他的工作。 不理睬他人对自己的无礼攻击,便是给他的最严厉的迎头痛击。成功者每战必胜的原因,便是当对手急不可耐时,他们依然故我,显得相当冷静与沉着。 洛克菲勒用贬低来施激将法,挑衅者用激怒作为手段,可目的过于明显,忍功又不及对手,便只有败走的份了。 还有一例。葛力内在一次会议中对一项决议投了反对票。这个政党的领袖来到他的办公室,指责他是本党的叛徒,企图破坏该党组织。 葛力内正在写稿,见他送来时仍没抬头,好像不知道他就在身旁。来客见葛力内如此冷淡,更是火上加油,越发生气,于是对葛力内辱骂起来。可是,葛力内就是不予理睬,依旧默默地写着他的东西。 来客无可奈何,绕着葛力内的桌子兜了一圈,回到原位,又滔滔不绝地重说了一遍。虽然来客几番重复这套盛气凌人的指责,但葛力内始终没有停下手中的活。直到来客词穷怒息准备离去,葛力内才慢慢地停下手中的笔,抬起头来,轻轻地一笑,丢过去一个得意的眼色,说:“干吗那么着急走啊?回来尽情地发泄吧!” 打仗要挑对手,激将得选莽汉。找那些房高一丈,冷若冰雪的人去激将,说不定象拿破仑碰上梅特涅,周瑜对上孔明,会反道淤将,自讨无趣。 2.谈判之道,一唱一和 美国富翁霍华。休斯有一次为了大量采购飞机,与飞机制造商的代表进行谈判。休斯要求在条约上写明他所提出的34项要求,其中至三项要求是没有退让余地的,但这对谈判对手是保密的。对方不同意,双方各不相让,谈判中冲突激烈,硝烟四起,竟发展到把休斯赶出了谈判会场。 后来,休斯派了他的私人代表出来继续同对方谈判。他告诉代理人说,只要争取到34项中的那11项没有退让余地的条款就心满意足了。这位代理人经过了一番谈判之后,争取到其中包括休斯所说的那非得不可的11项在内的几项。 休斯惊奇地问这位代理人,怎样取得如此辉煌的胜利时,代理人回答说:“那简单得很,每当我同对方谈不到一块儿时,我就问对方:”你到底是希望同我解决这个问题,还是要留着这个问题等待霍华。休斯同你解决?‘结果,对方每次都接受了我的要求。“ 显然,休斯的面孔及其私人代表的面孔分别看来并无奇异之处,合二为一则产生了奇特的妙用,这便是唱红白脸的奥妙所在。这种策略的做法是,先由白脸出场,他采取咄咄逼人的攻势,提出过分的要求,傲慢无礼,立场僵硬,让对方看了心烦,产生反感。然后,红脸出场,他以温文尔雅的态度、诚恳的表情、合情合理的谈吐对待对方,并巧妙地暗示,如果他不能与对方达成协议而使谈判陷入僵局,那么白脸先生还会再次出场。这番话会给对方心理上造成一种压力。在这种情况下,对方一方面会由于不愿与白脸继续打交道,另一方面会由于红脸的可亲态度而同红脸达成协议。 商业谈判中的白脸可以以各种不同的面目或形式出现,他们可能是人,也可能是某件事情,可能是真的,也可能是假的。估价的人、律师、董事会等都可能会扮演很称职的坏人。政策、原则、各种各样的程序也可以扮演坏人。例如,“我很同情你们,我也愿意考虑你们的立场,可是董事会是不会同意我这么做的。”“我很愿意在这一点上同意你们的观点,可是政策不允许我做出。 不要以为对人笑脸相迎,给人面子,一团和气,就能赢得谈判。一味地唱红脸,会使人觉得你有求于他,有巴结之嫌。越是这样,对方越会强硬、傲慢,在谈判中占尽上风。在必要的时候,有必要给对方施加点颜色,用一些白脸手段刺激一下对方。当然,所谓刺激,并不是激怒或伤害对方,而是为了引起对方对某种事实的注意,更加重视自己,同时也提醒对方不要过分抬高自己的价码。 刺激对方的方法是多种多样的,但作用和效应都在于能够引起对方的忧虑不安。在商务谈判中,许多场外行动都可能引起双方的注意力,直接影响谈判桌上的形势,对商谈者起到刺激作用。例如:在商谈期间,还在继续

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