房地产定价模型及应用1.doc

房地产定价模型及应用 韩伯棠等 编著 2006年8月10日 内 容 简 介 本书在系统地介绍成本加成定价法、市场比较定价法和需求导向定价法等房地产项目定价方法的基础上，重点介绍了模糊综合评判定价模型和特征价格模型这两种较为前沿和科学的房地产定价模型。本书以实用、通俗易懂为主要原则，以这两种模型的建立方法和过程为主线，详细地介绍了从构建指标体系、抽样、数据收集和处理，直到最终建立数学模型的全过程。同时对模型所涉及的模糊数学、统计分析、经济学等理论和方法也进行了详细的介绍。最后，本书以实际房地产项目为案例，详细地演示了用模糊综合评判定价模型和特征价格模型进行估价和预测的应用过程。 本书既可以用作高校房地产管理专业的选修课程教材，也可以用作房地产开发商、房地产专业人士以及广大房地产定价模型爱好者的参考书。 前言 住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求急剧上升。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。全国的房地产开发速度也是相当快。1997～2003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。这些都说明房地产业的重要性。 但是，对于房地产定价模型和方法的研究却没有像房地产市场那样得到应有的重视和发展。由于房地产项目的异质性较大，不可能像其他批量生产的产品一样采用统一的定价模式和方法。因此，对房地产定价方法和模型的研究相对落后。无论国内国外，关于房地产定价方法和模型方面的书籍少之又少，相关的学术论文也较为缺乏。在这种情况下，房地产开发商不得不采取一些经验方法来进行估价，如成本法、比较法。这些方法由于缺乏科学的依据和理论的指导而往往不能真实反映房地产项目的真正价值和市场价格。 目前，较为成熟的房地产定价模型是成本加成定价模型和模糊综合评判定价模型，而较为前沿的模型则是特征价格模型（Hedonic Price Model）。由于成本加成定价模型存在着不考虑市场因素的缺点，但是却是应用最广的模型，因此本文对其进行了简单的介绍，并未进行深入的探讨和研究。 由于房地产项目本身的单件性、多样性以及位置的固定性等特点，，，，，，，，，，，2006年8月15日目录 前言 I 目录 I 第一章 绪论 1 第一节 基本概念及相关理论 2 一、房地产概念、类型及特性 2 二、房地产价格的特点和作用 5 第二节 国内外研究现状 13 第三节 研究内容及研究思路 15 第二章 房地产定价方法 18 第一节 成本加成定价法 18 一、基本概念与定价原则 18 二、建模过程与方法 20 第二节 市场比较定价法 23 一、基本概念与原理 23 二、建模过程与方法 25 第三节 需求导向定价法 27 一、基本概念与原理 27 二、建模过程与方法 30 第三章 构建房地产指标体系 33 第一节 房地产定价指标体系的构建 33 一、指标体系的选取原则 33 二、指标体系的构建 34 第二节 指标的量化方法 37 第三节 房地产定价的灰色关联分析方法 43 一、权重的设置方法 43 二、灰色关联分析的基本模型 46 第四节 房地产定价的实例 47 第四章 抽样与数据收集处理 51 第一节 基本原则 51 一、抽样原则 51 二、数据收集处理的原则 54 第二节 抽样方法与步骤 55 一、抽样方法 55 二、抽样的步骤 57 第三节 数据的收集与处理 61 一、数据收集的方法 61 二、数据的处理 63 第五章 模糊综合评判定价模型 65 第一节 理论基础 65 一、模糊集 65 二、隶属度和贴近度 68 第二节 建模方法与步骤 81 第六章 特征价格模型 91 第一节 基本概念 91 一、特征（Hedonic） 91 二、特征价格（Hedonic Price） 92 三、特征价格模型（Hedonic Price Model） 93 第二节 理论基础 93 一、效用 94 二、边际效用、无差异曲线与预算线 94 第三节 建模方法与步骤 97 一、建模方法 97 二、建模步骤与过程 105 第七章 房地产定价模型的应用 111 第一节 案例简介 111 第二节 建立指标体系 113 一、选取指标 114 二、指标体系的量化与权重的设置 115 第三节 抽样与数据收集处理 117 一、抽样 117 二、数据收集和处理 119 第四节 建模与预测 121 一、模糊综合评判模型 121 二、特征价格模型 124 三、两种模型的结果分析 139 参考文献 141 附录 147 附表1 小营项目指标体系及量化方法 147 附表2 样本数据 153 附表3 样本标准化后的各指标值 159 附表4 各个项目不同属性的隶属度 16