房地产市场调查与营销环境发现完全手册2.docVIP

房地产市场调查完全手册 信息技术时代，信息重要和资金、材料、设备和人力列为管理的五大资源房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分复杂激烈竞争经营环境，通过认真细致有效的市场调查，制定切实可行营销战略立于不败之地。 ???? 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。 现代营销理论认为企业制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行，了解消费者需要什么样的住房，需要多少，组织生产经营，建造好的房屋符合消费者的需求，销路畅通，达到预先制定的效益目标。 第二部分 房地产市场调查的内容 （最重要） 一、市场营销环境宏观方面调查 包括政治、经济、文化、自然、人口、技术 1、政治法律环境调查 （1）、国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策：房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收费用政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等； （2）、有关房地产开发经营的法律规定：《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》； （3）、国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 （4）、财政政策；货币政策；户籍政策。 2、经济环境调查 （1）、经济增长方式；城市化进程；产业结构演化；经济体制；通货膨胀率；家庭收入与支出结构，首先保障必需消费，其次社会支出（身份、地位、潮流），自由支出部分（个人投资创业），个人发展基金支出。 （2）、人口统计环境，地区人口过快增长，导致恩格尔系数上升，将影响住房消费支付能力减少和延缓对住房消费的需求；人口年龄结构；家庭规模与结构；人口地理迁移，外来人口对住房需求（西部大开发）。 （3）、技术环境，信息技术改变了房地产传统观念和开发过程，引起资本流动、投资评估和分析手段得以提高，交易过程便捷。 （4、）国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； （5、）、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； （6）、一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； （7）、国民经济产业结构和主导产业； （8）、居民收入水平、消费结构和消费水平； （9）、项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； （10）、与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查； （11）、财政收支，不同的物业类型所调查的经济环境内容不同，结合具体项目情况展开有针对性的调查。 二、市场营销环境微观方面调查 微观环境包括企业、供应者、顾客、竞争者、公众。社区环境直接影响着房地产产品的价格，是房地产商品特有的属性，优良的社区环境，发挥房地产商品效能，提高使用价值和经济效益，包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 1、房地产市场需求和消费行为调查 （1）、消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势； （2）、房地产市场需求影响因素调查，如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化，消费者的构成、分布及消费需求的层次状况、现实需求和潜在需求的情况、收入变化、购买能力与投向； （3）、需求动机调查，如消费者购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的 类型； （4）、购买行为调查，如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素。 2、房地产产品Product调查 （1）、房地产市场现有数量、质量、结构、性能、市场生命周期； （2）、现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度； （3）、新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况； （4）、本企业产品销售潜力及市场占有率； （5）、建筑设计及施工企业的有关情况。 3、房地产价格Prise调查 （1）、影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响； （2）、房地产市