房地产项目地块项目可行性研究报告2.docVIP

附件二：项目可行性研究报告模板 XX地块项目可行性研究报告 荣盛房地产发展股份有限公司 发展部 二○○X年XX月XX日目 录 第一部分 项目总论 3 一、项目可行性研究报告编制背景 3 （一）、可行性研究报告名称 3 （二）、可行性报告编制单位 3 （三）、可行性研究报告编制依据 3 二、项目地块概况 3 三、可行性研究的结论 3 第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 4 一、项目所在城市的宏观投资背景 4 （一）、城市基本背景 4 （二）、城市宏观经济概况 4 二、XX市房地产市场概况 5 （一）、房地产投资情况 5 （二）、土地市场相对疲软 5 （三）、商品房市场价格 6 （四）、市场供需分析 6 （五）、市场特征分析 6 三、项目周边市场状况 6 第三部分 项目的市场定位 8 一、主力消费群定位与分析 8 （二）、目标客户主要特点 8 （三）、目标客户群购买力分析 8 （四）、综述 8 二、产品定位 8 三、户型定位 8 四、项目方案评估意见 8 第四部分 项目的经济分析 9 一、项目总体经济技术指标 9 二、项目开发建设的组织与实施计划 9 （一）、建设方式 9 （二）、开发方案设想与分析 9 （三）、开发进度 9 三、项目成本明细 9 四、项目收入 10 （一）、项目销售价格的确定 10 （二）、项目收入 10 五、项目利润 10 六、资金来源与支出 10 七、现金流量分析 11 八、盈亏平衡分析 11 九、敏感性分析 11 第五部分 可行性研究的结论 12 一、经济效益分析 12 二、拟投资理由及潜在风险 12 （一）、拟投资理由 12 （二）、潜在风险 12 三、社会效益分析 12  第一部分 项目总论 一、项目可行性研究报告编制背景 （一）、可行性研究报告名称 XX地块可行性研究报告 （二）、可行性报告编制单位 荣盛房地产发展股份有限公司发展部 （三）、可行性研究报告编制依据 1、国家相关政策、法规 2、XX市地块整理信息——土地·招商 3、走访记录，市场调研数据、资料 4、XX市土地交易部门（如天津土地交易中心、石家庄地产交易市场）信息 5、XX市政府网站 二、项目地块概况 XX地块所处的地理位置介绍（包括四至范围），所属区域在城市的地位或是否是未来重点发展区域等，附上地理位置图。 阐述所了解到的土地拟上市时间、土地出让金起价。 说明地块目前现状（是否存在未拆迁、是否有其他纠纷等问题）。 地块规划指标要求（土地出让面积、用地性质、各类物业建筑规模要求或容积率、建筑密度、绿地率等。 土地获取结论性陈述，包括有预计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其它土地费用分项金额）和其折合的楼面价格，以及拟定公司取得该土地最高价地价和其折合的楼面地。 三、可行性研究的结论 预计地块合理地价时的项目总成本、项目销售收入、项目利润、项目销售利润率、项目内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等指标。 简短对项目的整体经济项的目评价，一般是评估项目风险大小、投资汇报率高低、投资回收期长短、项目规模符是否合适，以及总体项目可行性程度如何。  第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 一、项目所在城市的宏观投资背景 （一）、城市基本背景 概述性介绍项目所属城市的基本背景（由于项目投资意向书已经做过详细介绍），一般介绍城市的国内或省内基本地位、行政区域划分、人口规模（含城市人口规模）和城市交通系统状况。 如果城市存在中长期重大发展战略规划的，可加以陈述。如天津2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。 城市当期或下期五年发展规划目标，如2006 年陈述“十一五”期间规划发展目标。 （二）、城市宏观经济概况 1、经济总量 当年或上一年度国民经济运营状况，一般包括GDP及同比增长率、财政税收等指标或经济计划目标等。可附图（图示要求柱状表示当期数值、折线表示增长率，且图示中必须明示数值，图示格式参考下图）。 2、购买力和消费水平 城市居民收入和支出状况，一般指人均可支配收入、人均消费型支出、恩格尔系数和居住类支出金额等指标。可对近5年人均可支配收入及增长情况做图示，图示格式要求同上。 3、城市居民居住水平 当年度或上一年度城市居民人均居住面积4、固定资产投资 当年固定资产计划投资额或上一年度固定资产投资执行情况，也可对城市近五年来固定资产投资做以比较分析，可采用图示的形式，图示格式要求同上。 5、200X年城市主要预期目标 200X年全市经济社会发展的主要预期目标生产总值增长财政收入增长全社会固定资产投资增长城市居民人均可支配收入增长6、城市规划 描述城市的总体发展规划以及阐述城市中长期的交通系统规划（铁路、高速、航