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房地产项目策划理论 “策划不是万能的”这句话虽然是策划界划界王志纲大师给策划下的定位，但同样也是地产业界人士的一种共识。策划界在反思与进步，地产开发商们则需要历史地了解与分析。?? 策划的实话——需要?? 虽然市场曾拒绝策划，但是房地产行业的发展与竞争又不得不让开发商老总们对着滞销的楼盘一筹莫展。看来策划这个行业的市场需求仍在，“务实”是许多开发商老总们的要求。他们希望策划者能够使其项目的“理念设计”、“市场目标定位”、“项目规划”、“建筑设计”、“营销执行”、“经营运作”、“品牌建设”等方面能与项目操作同步进行。这恐怕不是阅历丰富，才华横溢的策划人所能肩负的重任，众多的志向者从单兵作战走向联合，以各自专业所长组成了专业营销顾问公司，走上了全面、系统、专业化道路，创立了“全程策划”这一新型服务方式，其代表为深圳国际企业服务公司。?? 策划的再发展——务实与创新特色?? “全程策划”可以说系统全面地为房地产开发商们解决开发每一环节的问题提供了决策依据，不再盲目地进行风险性开发。但是房地产业作为一个透明度极高的行业，争相模仿的现象日益严重，当“全程策划”把成熟的、专业化的操作手法作用于一个项目之时，其实也差不多策划了一百个项目，这一点令开发商们和“全程策划者”都头痛不已，看来“市场的变幻将需要策划这个行业再次充实自身，提出行之有效的思想和手法来。万科掌门人王石对策划人一直不以为然，他们追求的是从实践经验中总结而出的专职化，从创新追求中达到务实和特色。他们的每一个作品都深受市场欢迎（务实）他们的每一个作品都极具个性鲜明色彩（特色），他们每一个作品都拥有新的品质和卖点（创新），他们的每一个作品者极具经典，当然不可模仿。这也许就是房地产的策划者在拥有了系统专业成熟的“全程策划”模式之后需要重新研究出项目特定目标市场，分析项目的特性地理条件和操作前景，不再就市场大势的冷暖来策划，而就项目的本身条件来做项目，在其他的项目都很欠缺的时候，把项目方方面面做好就是赢家，在别人方方面面都做好的时候，把项目做出与他人不同的特色就是赢家，市场呼唤务实精神与创新精神和谐统一的策划服务。?? 武汉房地产市场的需要——层次与内容的不同?? 武汉房地产市场的发展总体水平与港台、沿海及直辖城市相比，差距甚远，基本上停留在制造建筑产品的阶段。但是近阶段众多精品明星楼盘亮相江城如“丽岛花园”（深圳国企前期策划）、“学府佳园”（深圳国企）、“东方恒星园”（深圳国企）、“外滩花园”、“中央花园”等证明了其开发与营销推广水准已接近甚至局部已超出港、深、沪、穗等城市。这就是说江城房地产的发展水平呈多层次局面。不同层次的发展商和项目需要不同内容和质量的策划服务。好像现在除了大规模上档次的项目才需要策划，其实小项目更需要服务、市场机遇更大。房地产项目的经营同其他商品经营一样，无非是解决产品设计制造和销售终端执行这两大问题，有的房地产需要解决产品设计，有的仅希望得到营销策划服务、有的则需要全程服务。有的仅希望得到营销策划服务、有的则需要全程服务。顾客就是上帝，对策划界而言他有两个上帝，即开发商和置业者。首先是开发商们要求解决什么问题？同时希望策划界不要忽视小开发商们和小项目迫切需要策划服务这个零散巨大的市场蛋糕。江城房地产界期待并欢迎一个多元化，呈现多种内容特色与层次质量的策划市场建立与发展起来。?? 房地产开发的几大风险?? 房地产又叫不动产，有着不可估量的升值潜力，随着国家对房改政策的出台及实施，给房地产行业消费注入了新的活力，因此房地产在中国是一个朝阳产业，具有较大的发展空间。但是房地产同时又具有开发周期长，专业性强的特点，一旦市场判断错误或者操作失误，又会“船大难调头”，所以具有高风险的一面。???位置风险???房地产行业有句行话：房地产的关键第一是位置、第二是位置、第三还是位置。的确，房地产又名不动产，盖起来了就不能搬走，所以，位置至关重要。但到底什么样的位置才是好位置？是不是越靠市中心的位置就越是好位置？这恐怕得打一个大大的问号。在西安市众所周知的“紫薇花园”、“唐园”等项目的销售率首屈一指，但它们的位置与西安城四周及二环周围的项目可谓差矣，这说明什么？?? 当然，我们也不能得出项目位置越差越好卖的结论。其实问题的关键是市场，位置好的项目因为没有市场而销售困难，位置差的项目因为有很大的市场而销售一空。所以说，市场比位置更重要。但因为市场无形、位置有形，一般开发商在遇到位置好的项目时，往往会由于兴奋而抵不住诱惑，以致忽略了市场或者竞争风险、招致失败的结果。?? 工程风险?? 工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题（如土质、军用或通讯电缆等”，那么就会影响工