房地产项目营销设计指引版.docVIP

营销方案设计指引说明 本指引以客户和市场为出发点，从项目价值最大化原则、客户价值最大化原则以及营销创新及产品差异化三个维度为设计、成本采购等部门安排产品规划、材料选型等提供指导性的意见，不作为产品的技术标准。 营销方案设计指引 第一部分、总体规划 序号 主要项目 指导标准与描述维度 设计指引描述方式 备注 1 产品组合满足定位报告要求 总体容积率，各分地块容积率，各类产品定位，配套设施等达到定位报告要求 根据定位报告进行文字性描述 2 产品分区与产品布置 高中低端产品对资源的利用合理，最有效的分配，不同产品和组团进行合理的分区与布置，保证均好性，便于管理 红线内平面图分区示意、文字描述 3 原有地形地貌的利用 利用原有地形创造高低错落空间，保护和开发原有自然和人文资源等，增加项目的内涵 图片示意、文字描述 4 景观资源的利用 利用已有自然和城市景观资源，提升项目价值 5 建筑规划的实用舒适性 1、朝向、景观等舒适度： A、保证85%以上户南向，包括西南或东南，避免正西或正北向户型； 根据指引标准选择相应内容，结合自身项目 情况进行具体描述，配以图片示意 B、尽量保证每户有内景或外部景观，按户型定位的高中低相应配置合理的景观资源； 2、建筑风水的考虑： A、不宜面山背水； B、道路不可直冲建筑； C、楼栋间的楼体棱角不正对客厅、卧室的窗，楼体外立面不出现缺角； D、楼体颜色不出现红白、绿白等搭配 3、噪声、废气的规避： A、白天噪声控制在45分贝以下，晚上控制在40分贝以下 B、通过规划手法的处理，有效降低噪声、废气等对社区生活的干扰 6 交通组织 1、动态交通 A、出入口必须具有很强的引导性，及到达市政路、各组团的便利性； 文字性描述、图片示意 B、人车分流：人车完全分流、组团内部人车分流、人车不分流 C、设置残疾人无障碍交通系统 D、人流、车流汇集处的路段需设置减速带 2/静态交通 A、车位配置 车位的比例充足，车位参考比例:90平米以下按1：0.4；90—120平米按1：0.8；120平米以上按1：1以上设计，别墅项目按1：2设计，具体参照地方规范及项目情况 文字性描述 B、车库形式 a、多层、小高层建筑建议在半地下室或架空层设置停车空间（根据项目情况而定） 文字性描述、图片示意 b、高层建筑建议在地下设车库，电梯直达车库（根据项目情况而定） c、联排、叠拼类项目设计单体地下车库（根据项目情况而定） d、中低端的别墅类项目建议设计地面停车位，高端别墅建议设计地下车库，直通入户（根据项目情况而定） C、车库出入口 a、停车场出、入口及场地内要设置明显的引导标志、标线，室内停车场的出、入口要设置限高标志，车库转角处设置凸透镜。 文字性描述、图片示意 b、不同功能区块应设置不同的车库出入口，避免互相干扰 文字性描述 7 私密性 前后两栋楼房之间必须有足够的间距，避免产生对视 根据指引标准选择相应内容，结合自身项目 情况进行具体描述，配以图片示意 2、相临两个单位需要保证私密性 8 规划理念创新 1、总体建筑风格、色彩搭配、建筑符号、细部处理等与周边和同类项目区别开，有一定的创新性 文字性描述、图片示意 2、差异化的规划理念，形成特有的生活方式，居住文化与社区氛围 9 总体建筑风格 建筑风格与空间规划力争形成所在区域同档次产品中的标杆，建筑风格能表达项目的规划主题概念 图片示意、文字性描述，详细标准见单体设计 10 形象展示 1、规划形态沿主要交通干道展开，利于项目的展示 文字性描述、图片示意 2、规划必须考虑营销优展路线的组织 3、出入口设计必须具有很强的昭示性及展示性 11 客户身份与价值的体现感 1、社区出入口的装饰程度； 根据指引标准选择相应内容，结合自身项目 情况进行具体描述，配以图片示意 2、社区景观大道和中心组团园林的设计 3、公共部分装修标准的档次描述 4、社区公共交流空间与社区文化氛围的营造 5、高端客户对社区资源的占用 第二部分：单体设计 序号 主要项目 设计指引描述方式 设计指引及配图照片 备注 外 立 面 1、建筑风格： A、古典主义风格 B、新古典主义风格 C、现代风格 D、后现代风格 E、乡村风格 F、现实主义风格 确定风格，以文字性描述提出具体要求，后附同时期标杆产品图片展示 标明所配图片编号 2、建筑材料： A、天然石材(大理石、花岗岩) B