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房地产行业地方税实务 北京市地方税务局地方税处 　　刘振声副处长 很高兴北京纳税人网给我提供一个跟大家沟通交流的机会，我下面介绍的内容就是地方税的有关政策，我介绍的内容主要是四个部分，一是土地增值税，二是土地使用税，三是房产税、城市房地产税，四是印花税。根据咱们主办方和大家的要求，重点放在土地增值税上面，因为这个税种政策比较复杂，另外讲解一下出台的一些比较新也比较重要的文件。土地使用税和房地产税和房产税简单介绍，印花税这个政策比较简单。主要把新的政策和土地增值税清算的一些问题给大家介绍一下。 一、土地增值税的有关政策 （一）京地税地[2005]557号文件解析 土地增值税的问题，我想从两个方面来讲，一个是最近我们下发了一个京地税地[2005]557号文件，另外一个准备讲一下土地增值税清算税款的有关规定。在说这个文件之前，咱们主办方对我们在提纲里面还有一个要求，就是让我们谈一下土地增值税走势有什么变化，有些问题上午王局长在他的发言中已经谈到，就土地增值税的有关问题我再跟大家强调一下。自从中央对房地产市场进行宏观调控采取一系列措施之后，财政部、国家税务总局包括建设部还有国土部，很多部委，有的是单独下发的文件，有的是联合下发了一系列的文件。上午王局长也做了一些介绍，从文件和中央政策来看，现在对房地产市场税收政策的走势应该说是不言而喻的，特别是对土地市场的有关税收政策，除了中央在采取宏观调控政策之后出台的这些文件之外，在这之前的两三年之内，国家税务总局先后下发了一系列的文件，包括2004年出台的《加强土增税管理工作的通知》（国税函[2004]938号），还有2004年8月份发布的《关于进一步加强土地使用税和土地增值税征收管理的通知》（国税函[2004]100号），还有2002年7月份发布的《关于认真做好土增税征收管理工作的通知》（国税函[2002]615号）。从这些文件里面，大家都能体会到，目前国家对土地增值税，然后土地使用税的政策要严格的加强管理。 大家为什么提出来想了解土增税政策的走势呢，因为前两年有一些传言，说土增税是不是要取消，确实有这种说法，但是目前来看至少短时间内是不会取消的，而且中央一再要求严格加强管理。北京市出台一些规定，都是在财政部和总局一起下发文件的要求下，按照中央部委精神，然后也制定了一些措施，这是必须要做的，这也是要执行中央的一些规定。我觉得至少从我们处分管的地方税，我们是地方税管理处，至少我们分管的这些税种里面，中央给的各省的权限范围内，我们在制定政策的时候应该说是尽可能的一个考虑政策的合理。另外涉及到老百姓和开发商我们尽可能的放宽，比如契税3－5%的税率，北京定的是3%。普通住房也是跟建委他们牵头，中央定的是120平米以下，北京定的就是140平米，上浮了16.7%，因为它最高限是20%。包括土地增值税、土地使用税，以前对开发企业商品房在建期间没有征的，这是北京的规定，这是有文件依据的。我看了北京纳税人网编的这本房地产税收年度报告，书编的确实不错，但是里面有些观点我可能不太认同，包括这些政策我们没有征，但是有权限的，在权限范围内有文件依据。还有包括开发企业建造的商品房在售出之前是免征房产税，这个没有征收房产税，这些都有文件依据。我们的出发点只要是不违背中央的有关政策，尽可能的让企业能够承担，纳税人能够承担，这是我们的出发点。 下面我着重介绍最近下发的《关于明确土地增值税有关问题的通知》（京地税地[2005]557号文件），为什么要单独提出来，一个这是12月8号刚刚下发的，另外这个文件里面有一些关于预征，清算，包括普通标准住房，在前期不进行普通标准住房的核定，有一些政策进行比较大的调整，而且跟开发企业关系非常密切。这个文件的主要内容我分别给大家介绍一下，主要涉及以下几个问题： 第一，关于普通标准住宅的标准确认问题，北京市普通标准住宅标准也是按照中央的要求从6月1号开始执行，但是在这个文件里面再次重申一下，一个对土地增值税政策中普通标准住宅的确认是要依照北京市建委定期公布的北京市普通住房标准执行，另外一个问题开发企业在进行项目清算时，普通标准住宅的价格应该按当期同级别土地上的普通住房平均交易价格1.2倍以下确定，这条款主要一个确认普遍住宅标准的依据，北京市建委是定期公布，要随着这个标准同时进行调整，现在北京市标准从6月1号开始同时符合三个条件，一个是单套140平米以下，一个小区建筑容积率在1.0，还有一个实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。因为咱们开发企业开发项目很多都是跨年度的，可能在这期间建委公布的同级别土地上的普通住房平均交易价格有变化，你只要跨年度，只要他每年调整的话，可能就有变化，在这个文件里面明确，是按当期，就是你清算的时候，当期的同级别土地上普通住房平均交易价格，按这个来确定，