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投资广场写字楼营销报告书 物业环境现状分析 1、位置 投资广场位于荆州市江津西路与武德路交汇处，南与荆州长江大桥连接，北连沪蓉高速318国道，东西接沙市城区和荆州古城，交通十分便捷。 2、周边环境 江津路为荆州市主干道之一，以投资广场为中轴，周围1.5公里云集市政府、海关大楼、人民银行大楼、广电中心、电信大楼等标志性建筑群落，为荆州市二十一世纪中央办公商务区。 3、建筑配置 投资广场主体建筑由两幢21层双子塔楼，一幢70套的公寓楼及附属建筑组成，外墙采用银灰色高档幕墙材料和玻璃框架，现代感强，构成整体完善的中央监控系统，并配置有两台高速三菱电梯，远大中央空调及二十四小时保安服务。 物业特征分析 投资广场位于江津路中段，其地理位置十分优越，属交通要道。市10、12、14、18、19、24、31等公交线路在此经过，并有多趟市际、省际长途车从此经过，交通十分便捷。整栋大楼整体建筑风格现代、豪华。集智能化、现代化设施于一体，配套休闲娱乐施设齐全，并享有独一无二的政府支持优势。二、三层裙楼为政府投资服务中心及一体化办公区域，为荆州市招商投资兴业的窗口。 就增值潜力而言，投资广场以现代化、智能化21世纪经典商务生活为重点，同时树立公司品牌形象，为荆州市商务型办公楼之中首创。目前，尚无可竞争的对手。以高品质、高档次的多层带电梯的概念出手。中高档的价格，其竞争力将会是非常大的。 楼盘分析 同类型物业分析 名称 位置 层高 装修档次 配套设施 租金标准 海联大厦 北京路 18层 中档 三菱电梯一部，有保安及监控系统 0．4元/m2/天，含物业管理费 津谷大厦 北京东路282号 17层 中档 有电梯二部，有保安 0．66元/m2/天，含物业管理费 新时代大厦 文化宫路与江汉北路交叉口 15层 中档 有三菱电梯一部，有保安及监控系统 0．66元/m2/天，物业费1元/m2/天 天池大厦 北京中路89号 19层加地下室一层 中档 有电梯一部（杭州新马） 0．33元/m2/天，物业费100元/月 综合培训楼 北京中路 5层 高档 （2040年底完工） 建行大厦 北京中路 14层 中档 三菱电梯一部，有中央空调及保安 0．98元/m2/天，含水电及物业费 中和集团 南环路 6层 高档 有保安 0．28元/m2/天，物业管理费面谈。 医药大厦 北京中路352号 9层 中档 三菱电梯一部，有保安 0．4元/m2/天，含物业费。 众友置业 荆州拥军路 8层 一般 0．66元/m2/天，物业费1元/天，水电自费 社会保险 江津西路 16层 中档 三菱电梯一部，保安系统差 1．36元/m2/天 同区域楼盘分析 名称 位置 层高 租金标准 配套设施 社会保险局 江津西路 16层 1．36元/m2/天 三菱电梯一部 海关大厦 江津西路 9层 0．32元/m2/天 电梯两部，有中央空调，有保安，每月100元物业管理费 营销策划 投资广场主楼总计建筑面积为1.6万平方米，主楼共21层，南楼19层，北楼18层，中心建筑物21层，另地下1层，地上建筑物总高度78米。 （一）、一层至四层（另附计划）。 五层至十九层共计楼层为十四层半（可出租面积总计为9122平米），标准层每层总建筑面积为632平方米。 第一阶段（10月15日至11月15日） 预计销售3层，计1896平方米，销售率20.78% 第二阶段（11月15日至12月15日） 预计销售3层，计1896平方米，销售率20.78% 第三阶段 预计销售3层，计1896平方米，销售率20.78 合计销售率62.34% 再加上已经确定承租的3层，共计1896平方米，合计销售率为82.34% 本案销售率的拟订，系计对市场状况及各项销售工作进度的配合而定，若作业执行未遇特殊状况干扰，则本销售率达成当按上述预测而无疑虑。 （二）、营销策略 目标客户 （1）、区域以荆州市本市大公司及外来投资商为主。 （2）、职业以金融、保险、商业、律师、政府机构为主。 产品定位 产品定位为高档商务写字楼 价格定位 （1）、建议价格 裙楼4至5元//m2/天 写字楼1.2至1.5元/m2/天 物业管理费统一为0.12至0.15元/m2/天 4、 营销时机选择 根据本案的工作进度，推出时机可考虑在10月中旬开始。 （三）、宣传广告策划 投资广场除了本身条件优越，卖点鲜明之外，销售市场的对外宣传与包装，也可成为销售者的锐利武器。 各大报刊文字宣传。 各大电视台宣传及主题沙龙、节目。 投资广场自己组织的一系列酒会及节日庆典活动。广邀社会各界佳宾参加，树立口碑。 营销执行结果。 营销执行日期 销售率 总计：成交面积 平方米 销售率为： 成交金额 万元