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招商实战之业态规划 我们在项目操作过程中，会面临这样一个问题，如何对业态进行合理的规划，既能收益最大又能持续稳定经营？如何根据商家承租水平、承租规律及业态分布规律，制定出合理的收益最大化的业态规划，本篇文章结合成功案例对此进行了阐述。 一、各行业商户承租水平及承租面积基本规律： 一）、大型主力店 1、大型超市 图一 1.1特征分析： 1.1.1楼层：购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼； 1.1.2承租面积：一般至少在5,000平方米以上，甚至万余平方米； 1.1.3单位租金：承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右； 1.2作用：带动人气； 注： 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。 2、百货公司 图二 2.1特征分析： 2.1.1楼层：一般贯通商场首层~4、5层； 2.1.2承租面积：大型综合性百货要求面积一般超过10,000平方米，精品百货面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上； 2.1.3单位租金：大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元； 2.2作用：体现项目档次和特色； 3、中式酒楼 图三 3.1特征分析： 3.1.1楼层：通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分； 3.1.2承租面积：承租面积大，一般在3000平方米以上； 3.1.3单位租金：承受租金范围通常在50-70元； 4、娱乐中心、美食广场、电影院 图四 4.1特征分析 4.1.1楼层：购物中心最高层或贯通商场的较高楼层； 4.1.2承租面积：一般至少在1,000平方米以上； 4.1.3单位租金：娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主；电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主； 5、大型主力店特征总结： 5.1百货公司：承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置； 5.1.1占据最佳位置，体现项目档次和特色； 5.1.2承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层~4、5F； 5.1.3租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在60-140左右。 5.2超市：承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射； 5.2.1放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层； 5.2.2承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司； 5.2.3租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元； 5.3娱乐、美食、电影院：承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值； 5.3.1承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层； 5.3.2提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层； 5.3.3承租面积相对较小，但至少在千余平方米以上。 5.4大型中式酒楼：承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层； 5.4.1承租面积较大，通常在3000平方米以上； 5.4.2一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所； 5.4.3承受租金多在50-70元。 二）、特色主力店 1、电器连锁 图五 1.1特征分析 1.1.1楼层：该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼； 1.1.2承租面积：一般在3,000平方米上； 1.1.3单位租金：地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右； 2、大型家居 图六 2.1特征分析 2.1.1楼层：该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼； 2.1.2承租面积：承租面积大，可达万余平方米； 2.1.3单位租金：承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右； 3、健身中心 图七 3.1特征分析 3.1.1楼层：该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求； 3.1.2承租面积：承租面积较大，至少在千余平方米以上； 3.1.3单位租金：承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右； 4、体育用品专门店 图八 4.1特征分析 4.1.1楼层：设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合； 4.1.2承租面积：承租面积较为灵活，大的千余平方米，小的几百平方米； 4.1.3单位租金：租金承受水平与承租面积直接相关，单位租金范围从80-4