房屋管理规范1.docVIP

01、 术语解释 1、土建维修 指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。 2、高级装修 业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。 3、土建小修工程（日常养护） 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。 4、土建中修工程 凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。 5、土建大修工程 凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。 02、 房屋管理组织及运作流程 联系 通 知 监督 03、 房屋建筑维修模式 1．0 土建维修模式: 定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。 2．0 房屋土建公共建筑设施保养计划 序号 公共建筑设施名称 养护事项内容 养护周期 01 上人屋面 对损坏的面层进行修补 对分格缝用沥青进行勾缝 对天台泛水、变形缝进行处理 对屋面渗漏进行处理 每2年 每2年 每2年 每2年 02 外墙饰面 （涂料、面砖） 重点部位进行清洗 外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗 涂料外墙粉刷 每1年 每3年 每5年 03 内墙饰面 涂料饰面重点部位粉刷 涂料饰面全面粉刷 瓷砖饰面空鼓更换 每1年 每5年 每3年 04 楼面、地面 磁砖地面空鼓、破裂更换 水泥地面起砂、裂缝修理 每3年 每1年 05 天棚 抹灰层空鼓处理 天棚重新粉刷 装修吊顶的调平、破损的处理 每3年 每5年 每2年 06 室外道路（地面） 大理石地面裂缝、缺角系统修补 广场砖地面破裂更换 草地多孔砖破裂更换 水泥地面起砂、裂缝修理 其它地面（如碎石地面等）修补 每2年 每1年 每1年 每3年 每3年 07 门窗 闭门器、门锁调校 变形复位 防腐防蛀处理 每半年 每半年 每3年 08 防盗网、花园围栏、 扶手 根据损坏情况确定刷油漆时间 2-4年 09 沟井池渠 疏通、清淤； 井盖、篦子刷漆 每半年 每1年 10 挡雨篷 清洗、加固 每1年 11 玻璃幕墙 清洗 每1年 12 休闲、游乐设施 加固、刷漆 每1年 1、 房屋土建维修规范(SEGWY-WI-FW01 A/0) 1.0 标识管理 1.1 各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由管理处统一委托设计、制作。 1.2 小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。 1.3 小区入伙后，由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。 1.4 管理处办公室宜按公司统一形象进行装修。 1.5 土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。 1.6 库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放置，防止误用。 2.0 使用管理： 2.1 建筑、设施使用管理 2.1.1 管理处应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。 2.1.2 车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由车主负责处理。 2.1.3儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。 2.1.4外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理经营，不可免费出让 3.0 维修管理： 3.1 维修责任划分 3.1.1新建房屋在保修期内 新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。 2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为： ①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房