房屋租赁合同纠纷的解决1.docVIP

第四节　房屋租赁合同纠纷的解决 　解决房屋纠纷的方式有协商、调解、申请行政主管部门处理，仲裁和诉讼几种。协商是发生纠纷的双方，本着互谅互让、团结和睦的原则进行协商，整个过程全由双方参加并自主解决，一般纠纷不大，矛盾也容易解决的问题都采取这种方法。调解是在他人主持下，矛盾双方经过谈判条件、讲明目的，达成共识。协商和调解处理纠纷的好处是，双方能心平气和地进行对话，最后意见达成一致时，双方也能积极执行，而且消除了误解，减少了日后矛盾的发生。协商和调解中没有什么特别的法律程序。因这两种方式比较简单，本节不作重点讨论，下面主要谈谈仲裁、申请行政机关处理和通过诉讼解决的方式。 　　一、仲　　裁　　房屋租赁合同纠纷的仲裁，是指房地产所在地仲裁机构根据争议双方当事人在房屋租赁合同中设立的仲 裁条款或事后达成的仲裁协议，经当事人申请，以第三者的身份，对当事人争执的事实和权利、义务关系， 依照《仲裁法》和其他国家政策、法律、法规作出裁决的活动。房地产仲裁是一种准司法性质的专门行为， 这种行为不是司法行为，却具有司法行为的效力。它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理的活动， 也不属于房地产行政管理机构对房地产的管理活动，而是处于当事人之间的居中地位，为解决当事人房屋租 赁纠纷所进行的仲裁活动。因此，仲裁机构在机构设置、仲裁程序以及其行为效力方面都具有准司法的性质 。 　　根据有关规定，对下列房屋纠纷案件，仲裁委员会不予受理：(1)人民法院已经受理或者审结的；(2)涉 外房屋租赁纠纷；(3)经过公证机关公证后发生争议的房屋租赁纠纷；(4)房地产管理部门为一方当事人； (5)法律和法规规定由政府部门受理的；(6)违反房产管理法律、法规、规章，应作行政处理的；(7)一方申 请仲裁，另一方向人民法院起诉的；(8)超过诉讼时效的。 　　当事人申请仲裁，必须符合以下条件：(1)被申请人必须明确。被申请人是指房地产纠纷的对方当事人 。处理房屋纠纷，当事人双方都必须参加才能更好地解决纠纷，如果被申请人不明确，纠纷也就无法解决。 (2)请求要具体明确。只有这样，对方当事人才能答辩。仲裁机构也才能查明事实，从而顺利解决纠纷。(3) 申请的同时必须提供证据。证据是仲裁机关作出裁决的基本事实依据，证据不足，或提供虚假证据，必然会 影响裁决的质量和效果，甚至无法作出裁决。(4)属于仲裁机构受理争议的范围。(5)必须是没有向法院起诉 。房屋租赁发生纠纷后，是选择仲裁还是选择审判方式解决纠纷，是当事人的权利，如果已经起诉，仲裁机 构就无权受理了。(6)无论是根据租赁合同中所订立的仲裁条款，还是发生纠纷后双方所达成的仲裁协议申 请仲裁，都应当提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。申请书的内容包括：①双方当事人的基本情况(姓名或名称 、地址、法定代表人姓名、职务，如果是委托代理人申请的，还要提交委托人签名盖章的授权委托书)；② 案由；③案情；④证据；⑤具体请求事项；等等。 　　申请仲裁的当事人，应当预交仲裁案件的受理费，案件仲裁结束后，连同其他办案费用，由败诉一方负 担。若双方当事人互有胜负，以上费用按双方责任大小分担，如果纠纷经调解解决，由双方协商负担。 　　二、申请行政主管机关处理　　行政主管机关是房屋租赁的主管部门。我国实行国家统一领导，分级管理的原则。其机构的具体设置是 ： 　　国家建设部设房地产业司。全国的房地产业归国家建设部管理，内部设有房地产业司。司下设立：综合 处、住宅发展处、房地产综合开发处、房地产市场管理处、房地产管理和房屋维修处。建设部同时还设有住 房制度改革办公室，室内设有住房制度改革指导处和住房制度协调处。 　　地方政府设立地方房地产业管理机构，贯彻执行国家的房地产业政策。按行政机构的设置相应设立如下 房地产业管理机构：(1)省、自治区、直辖市、省建委(建设厅)下设房地产管理局。(2)市人民政府、地区行 政公署及自治州人民政府建委设房地产局、处。(3)县(县级市)人民政府建委设立房管所(站)。地方各级房 地产行政管理机构，既受同级地方政府的领导，也受上级房地产管理机构的业务指导。各单位自管房产机构 既受本部门的行政领导，也受所在地政府房产部门的业务指导。房屋租赁纠纷，当事人愿意接受房地产管理 机关的处理时，应写出申请书，申请书内容要明确、具体。其要求与仲裁申请书大致相同。程序也基本一样 ，对行政机关的处理不服的，可申请上级行政机关再行审查、重新作出处理。上级行政机关若发现下级行政 机关的处理有事实不清，处理不公或有违政策、法律的，有权撤销原处理决定，自行作出决定，或责令下级 行政机关重新作出处理。 　　三、诉　　讼　　当事人双方如果在合同中设有订立仲裁条款，或在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法 院提起民事诉讼。法院认为应该受理的案件，应立案审