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探寻商业地产的发展实录此次论坛主要探讨在目前广州房地产市场当中，什么才是成功的商业地产？在广东发展商业地产的优劣条件？如何看待现在商业地产热潮？ 　　论坛主题：关注商业地产探寻商业地产的发展 　　主持：南方电视台财富论坛主持人 王世军 　　嘉宾： 　　正佳广场企业总裁、副董事长 陈维民先生 　　珠江恒昌房地产顾问有限公司商业地产事业部总经理 张广忠先生 　　主持人：各位朋友欢迎来到这一期的南方财富论坛。 　　在现代城市经济发展过程中，大型购物中心、商业中心成为各个投资商的投资重点，在城市经济发展的过程中，大型商业中心发展的如何往往代表城市经济发展的如何，地产项目往往也会成为这个城市的代表。在2003到2004年，整个广东省各个地方都开始了商业地产的热潮，商业加地产代表怎样的概念，是不是盖一栋楼招商有商户进来经营就算是成功的商业地产呢。首先介绍一下今天的两位嘉宾。一位是广州市正佳企业有限公司陈维民总裁。还有一位是珠江恒昌房地产顾问有限公司张广忠副总经理。商业加地产等于不同的两个行业在一起，什么才是成功的商业地产概念呢？是不是盖一栋楼分割不同的商铺有商户进来有消费者进来购物就算是成功的商业地产呢？ 　　陈维民：要想讲清楚我们现在讨论的主题，首先要对商业地产有一个定义，现在大家对商业地产的理解不一样，只能从各自的理解来说。 图为：正佳广场企业总裁、副董事长陈维民先生 　　商业地产我个人认为，是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。像住宅盖好了就是卖掉，不是经营，也不是盖了商业物业之后出租，国内比较多，但是国际来看其实不是出租的方式，是和商户共同经营，产生了巨大增殖的销售额。我觉得从本质的意义来讲，商业地产的概念，它生产的对象或者是目的，我认为实际上地产和商业物业产生增殖的总额，这是商业地产。 　　主持人：不是简单的盖一个庞大的建筑群或者是一个住宅群，讲起来好像很复杂。 　　陈维民：对，租金的来源是什么？肯定是销售总额中的一个成本部分，而且按目前国内租金和销售总额的比例关系，我想是比较清楚的，大概租金是销售总额的十分之一，广东的市场行情也是这样。所以如果从事商业地产的开发商，只从自己的角度考虑租金，没有去兼顾考虑租金的源头，就是怎样做到多少的营业额才有租金的保障。如果签了租金，营业额上不去，就可能出现断租的情况。所以商业地产的本质，应该是你所开发的这一块地和商业物业的营业额，作为整个的对象。 　　主持人：实际上商业地产的发展商扮演和住宅发展商不同的角色，既要把地拿下来，而且要建设好，而且要和商户共同经营才能存活下去。这是考虑商业地产发展商最硬的标准吗？ 　　张广忠：可以这么说。因为商业地产是区别于住宅地产的房地产开发业务。目前商业地产也是这一两年，在中国的大中城市兴起的，而且也是由原来主要开发住宅产品的开发商来进行商业地产的经营。往往这些开发商会用以前开发住宅产品的思路，习惯性思维开发商业地产，就会遇到一系列的问题。实际上我认为商业地产，地产是基础，商业是关键，或者说要把商业作为龙头带动，然后我们地产是作为建筑、作为地段，或者是作为一个舞台，让商业经营者在广阔的舞台上表演、经营，获取最大的市场价值，然后你的地产物业就有了租金来源，或者是投资来源。如果没有商业的经营，或者没有商业经营的成功，地产就成了无源之水了。 　　主持人：很多人心目中理解这个概念很容易，但是今年我们发现在广东各地，已经有很多房地产开发商做大量的宣传攻势说我要做商业地产，如何如何要在这个领域做第一，有一哄而上的情况。其实衡量它有没有能力做的标准，你们觉得除了他们拿到地盖好楼，最核心的衡量标准是什么？ 　　陈维民：商业地产的成功不仅仅是一个理念的问题，涉及到的因素很多。比如说地段的选择、城市的容量、城市的经济发展、居民的收入水平，以及交通、周围环境等。刚才张总也说了，好像大家都同意知己知彼，但是还是要有具体的分析和研究。 　　主持人：在日常的生活中，就以广州来观察，有人说在地铁沿线必将使商业地产一路旺起来。但是我们发现真正旺起来的，依然是过去传统商业比较热销的地方，比如说天河城、中华广场等，商业地产要成功，是策划、理念、宣传还是其他的一些什么东西？ 　　陈维民：在这个案子里可能观念很重要，在另外一个案子里可能地段的选择很重要，在第三个案子里可能是交通的配套很重要，总而言之，商业地产最关键的是什么，不太好讲。 　　张广忠：我认为一个成功的商业地产项目，最关键的是成熟的、优良的开发商，是这个主体。我们可以看到很多例子，同样的项目，不同的操作者，市场有不同的期望。反过来，可能有些地段并不是特别好，但是如果说它确实有很成熟的开发商，就可以弥补地段或者其他不成熟的因素。成熟、优良的开发商，包括很多因素，总而言之，如果有了很优秀、很成熟的开发商，在选择地段时，前中后的情况都会考