文登市中央龙湾项目营销策划报告1.docVIP

前 言 本次调研历时5天（11月21日—11月26日），报告撰写历时3天（11月27日—11月29日）；调研对象基本涵盖文登市城区所有在售和即将上市的项目，对政府相关部门我公司也进行相关信息咨询，如文登市国土资源局、文登市统计局、文登市房地产管理局；邀请了部分开发商及业界同行访谈。 具体调研项目如下：水岸新城、御临华府、龙都丽景、人和国际花园、海泰庄园、福泉名居、文峰花园、文馨花园、泰浩华府、瑞祥家园、上海国际花园、山川文苑、泰鑫南山郡、文山清华园、柳岸御府、和馨里、河畔花园、弘盛现代城、银海绿洲、海地苑、九龙新城、梁家沟社区、泰浩华居、瑞恒新筑等项目。 由于对中央龙湾目前的资料掌握不足，如中央龙湾目前的房源情况、价格情况、销售管理制度等尚不清楚，所以，本篇报告部分观点难免有失偏颇，敬请贵公司予以指正。本篇报告旨在解决如下问题： 文登房地产发展现状如何——文登房地产现状分析 2010年文登房地产何去何从——文登房地产趋势预测 中央龙湾项目的闪光点在哪——本案的核心价值挖掘 中央龙湾营销系统存在哪些问题——项目问题分析 怎么解决目前本案存在的问题——应对方法分析 进入淡季，如何组织营销推广——淡季营销策略 第一章 文登房地产发展现状及趋势预测 一、文登房地产市场现状分析 （一）土地市场分析（单幅土地成交价格详见附件） 1、2007—2009年土地供应数量分析 （资料来源于文登市国土资源局） 文登市2007年土地成交最多，招拍挂土地成交共93块，其中主城区住宅用地成交35块；2008年招拍挂土地成交共84块，其中主城区住宅用地成交28块；2009年招拍挂土地成交44块，其中主城区住宅用地成交13块，近三年土地成交呈下降态势。 2、2007—2009年土地供应规模分析 （资料来源于文登市国土资源局） 文登市2007-2009年土地供应呈直线下滑趋势，2007年住宅用地供应在117万㎡左右，2008年住宅用地供应在77万㎡左右，2009年至今住宅用地供应才26万㎡左右，呈直线下降趋势。 3、2007-2009年土地成交价格分析 （资料来源于文登市国土资源局） 2007年主城区住宅用地市场成交价格最低19.53万/亩，最高86.8万/亩；2008年最低20.8万/亩，最高120.2万/亩；2009年最低25.35万/亩，最高119.9万/亩。2007年地王为中央龙湾地块，2008年地王为银河世家地块，2009年地王为上海国际花园地块（环山路南、昆嵛路西，已经动工），地价呈逐年递增趋势。 4、近几年部分住宅地块成交价格表 年度 成交企业名称 成交价（万元/亩） 项目位置 面积（㎡） 2006 御临房地产 51.1 城区 36299 景辉房地产 53.4 城区 13721 泰浩房地产 31.1 城区 80372 2007 烟台鑫成投资 68.96 城区 26553 瑞恒房产 41.9 城区 21378 2008 越兴置业 44.6 城区 25102 人和房地产 46.7 城区 177130 2009 威海闵广置业 120 城区 51335 海地苑房地产 39.3 开发区 19301 华立房地产 60.8 城区 7659 （二）文登商品住宅市场分析 1、衡量房地产发展的相关数据指标分析 （1）文登房地产市场分析（资料来源国土局） 2008年文登全市商品房施工面积150万㎡，竣工面积110万㎡，商品房销售额达24.5亿元，销售面积达102.4万㎡，销售价格最高达到3800元/㎡，最低1800元/㎡，平均价格2300元/㎡，年末比年初价格增加400元/㎡左右。 2009年上半年文登市商品房销售面积为33万平方米商品住房平均价格达到了2675元/，同比上涨了23.5% 文登城区近几年房地产价格每年以20%以上的速度增长，2009年上半年住宅均价达到2675元/㎡，如上图所示，呈直线上升趋势发展，分析主要原因一是由于地价的推动，近几年土地价格直线上涨，07、08年土地价格在40万/亩左右，09年拍卖平均价格达到了70万/亩；二是，近几年文登城市化进程明显加快，“北进东拓”的规划思路，加快了新城区的建设，带动了相关基础配套的完善，从而带动了相关区域房地产价格的上涨；最后，文登房地产市场需求旺盛，从一定程度上推高了房价。 2、文登区域房地产特点分析 （1）区域市场划分 （2）各板块分析 ① 中心板块 A. 范围：市政府、中心商业区周边的区域 B. 概况： 该区域为文登的商业中心区，各类配套设施完善，主要大商场均集中在这一区域，且该区域靠近市政府、市政广场，人流量最大。 C. 代表性楼盘分析 规模、产品形式 项目名称 规模 建筑形态 户型面积 主要卖点 银河世家 10万平米 高层+底商 76