文登市南海新区黑松林北地块投资评估报告.docVIP

南海新区黑松林北地块 投资初步评估报告 2010年6月 北京思源置地房地产顾问有限公司  目 录 1 招商地块信息 1 2 宗地基本信息 1 2.1 宗地区位 1 2.2 宗地四至、用地指标 2 3 宗地现状特征 3 3.1 宗地特征 3 3.2 地表现状 4 4 项目周边配套设施 5 4.1 主要交通网络 5 4.2 其它主要配套设施情况 6 5 区域房地产市场分析 7 5.1 区域土地市场分析 8 5.2 区域商品房市场分析 10 5.3 周边区域海景房市场分析 14 6 项目SWOT分析 17 7 项目初步定位 19 7.1 产品开发方向 19 7.2 客群定位方向 20 8 项目投资估算 21 8.1 项目投资估算 21 9 项目投资可行性初步结论 24 招商地块信息 用地指标：总用地面积323587㎡，其中建设用地面积272880㎡，综合容积率1.2，总建筑面积约327456㎡。 土地起始价：净地价格初步设定为80万/亩，土地总价约为3.27亿元，楼面地价约为1000元/㎡。 宗地基本信息 宗地区位 区位属性：本宗地位于文登市南海旅游度假区内，行政上隶属于南海新区。 地理位置：宗地位于万亩黑松林北侧，滨海路南侧，南距海水浴场约900米，其中松林区南北宽约700米；西距城市级商业休闲中心南海人工湖（天龙湖）约2000米，距学校、医院约3000米；东距香水海国际滨海新城（河北卓达）和水上高尔夫球场约600米。 宗地四至、用地指标 地块北至滨海路，东至规划路（直达海滩），南至黑松林，西至规划道路。 宗地规划指标： 用地性质 住宅兼容商业 总用地面积(㎡ 323587 其中：建设用地面积 代征绿化用地 综合容积率 绿地率 ≥ 建筑高度 总建筑面积(㎡ 327456 停车泊位 ≥ 建筑退规划用地边界线距离 宗地现状特征 宗地特征 宗地东西狭长，长约1000米，南北宽300米到400米，其中东部突出有长约200米，宽80米左右的带状，中间有部分生态湿地。地块均为净地，十通一平，配套管线到地边。 地块北：临滨海路，为双向四车道的城市主干道，路灯为太阳能景观路灯，路北为东里岛社区。 地块东：东临规划道路，现状为临时道路；东南为金滩采贝区。 地块南：地块南侧为700米宽左右的黑松林，可铺设小径直达海滩。 地块西：为可开发建设用地。 地表现状 宗地现状为农地（已属建设用地），地势平坦开阔，有少量菜棚，东南部有几间农房。基本不需要进行地面平整，只需进行少量拆迁（政府负责征地拆迁）。 地下、地质情况：宗地靠近海边，地下水丰富，一般下挖2米就可见到水层。 项目周边配套设施 主要交通网络 本案周边的交通通达性良好，通过滨海路向东可抵达南海临港产业区，向西可接环海路直通乳山银滩，向北可由金海路上青威高速、国道309，去往青岛、威海、烟台、文登市区十分方便。 其它主要配套设施情况 地块周边的基础配套完备，南海实验学校和南海医院已经完工，今年投入使用。 其它各项度假休闲配套设施正在抓紧建设，目前已在海边建成6公里长的南海公园一期，2010年已开工或即将开工的项目有卓达香水海国际滨海新城、五星级度假酒店（群）、300泊位的游艇码头、世威明珠岛以及南海人工湖周边商贸旅游开发，这些项目完成后，将拥有集度假、观光、娱乐、运动、疗养、购物于一体的综合休闲配套设施。 此外27洞高尔夫球场和18洞水上高尔夫球场已经确定建设，央视动漫基地正在审批之中，若最终确定将为区域增添文化创意旅游。 2010年南海旅游度假区在建和新建重点项目一览 项 目 名 称 项 目 内 容 投资单位 总投资（万元） 2010年计划投资（万元） 建设进度 南海中学 集中、小学及幼儿园教育于一体的现代化新型学校，规划建筑面积4.7万㎡，共设置27个中学班，32个小学班，12个幼儿园班，在校生可达3500人，计划9月份投入使用 南海管委 10000 6000 在建 人工湖商贸旅游开发 打造人工湖及周边景观，进行商贸旅游开发。5月底500亩的人工湖及周边景观竣工 南海管委 30000 15000 在建 香水海旅游 包括水系、星级酒店、滨海运动公园在内的旅游休闲公园。计划12月份水系、公园基本成型，酒店进行主体施工 河北卓达集团 — 50000 在建 滨河运动公园 集休闲、体育等功能于一体的景观公园。计划4月底河道景观基本形成，12月份运动场土方工程基本完工 南海管委 23800 8000 新建 青岛伟东五星级酒店 投资1.2亿元，建设1.5万㎡五星级酒店。计划5月份开工建设，12月份主体完工 青岛伟东置业集团 12000 8000 新建 游艇码头 计划在海滩边建设300泊位的游艇码头 — — 新建 世威明珠岛 投资50亿元建设，在文登南海