某项目总体营销策划.docVIP

目 录 一市场定位和产品设计定位…………………………………………01 1.1市场定位……………………………………………………01 1.1.1项目总体市场定位……………………………………01 1.1.2目标人群定位…………………… ……………………01 1.1.2.1消费者对项目的心理权重比分析………………01 1.1.2.2目标人群定位……………………………………04 1.2.产品设计定位……………………………………………04 1.2.1项目开发总体规划…………………………………05 1.2.3园林景观规划…………………………………………05 1.2.4社区配套………………………………………………05 1.2.5楼宇配套………………………………………………05 1.2.6会所及配套……………………………………………05 1.2.7建材、施工及标准……………………………………15 1.2.8物业管理及功能配套………………………………15 1.2.8.1物业管理原则…………………………………15 1.2.8.2物业管理中心的位置设置……………………16 1.2.8.3物业管理提供的服务…………………………16 1.2.8.4物业管理的产品设置…………………………16 二、市场推广策划………………………………………………………18 2.1市场推广主题定位……………………………………18 2.1.1市场推广主题…………………………18 2.1.2市场推广概念…………………………18 2.1.3项目核心卖点提炼……………………19 2.2项目案名建议……………………………………19 2.3销售策略（市场氛围培养）……………………………19 2.3.1硬件塑造……………………………19 2.3.2软性宣传……………………………20 2.4广告宣传策略……………………………23 2.4.1广告推广目标……………………………23 2.4.2广告创意及诉求…………………………24 2.5项目包装策略…………………………………25 2.5.1宗旨、思路、策略……………………25 2.5.2项目包装系列……………………26 2.5.2.1项目整体形象包装…………26 2.5.2.2楼盘名称包装……………………26 2.5.2.3地盘包装……………………26 2.6广告策略……………………………………………………32 2.6.1广告推广阶段计划…………………………………32 2.6.2广告推广目标……………………………………32 2.6.3诉求人群……………………32 2.6.4项目诉求重点……………………33 2.6.5各类广告创意……………………33 2.7煤体投放策略…………………………………33 2.7.1媒体选择…………………………………34 2.7.2媒体组合…………………………………34 2.7.3媒体计划…………………………………34 2.8公关宣传策略…………………………………37 2.8.1媒体公关……………………………………38 2.8.2软文撰写……………………………………38 2.8.3公关宣传活动策划……………………………38 2.8.3.1公关活动的专项活动提案…………38 珠三角醒狮大赛………………38 筹备CEO精英会………………38 连环奖上奖…………………39 高尔夫球邀请赛……………41 珠海CEO沙龙成立仪式品酒美食会………………………………41 2.8.3.2公关宣传活动计划安排………………45 三、销售策划（项目销售阶段）………………………………46 3.1开盘时机选择………………………………………46 3.2定价方法…………………………………………46 3.3付款方式……………………………………………48 3.4销售组织……………………………………………48 3.5销售计划……………………………………………48 3.6销售控制……………………………………………48 3.7回款计划……………………………………………48 3.8回款方式……………………………………………48 3.9销售流程……………………………………………48 3.10销售培训……………………………………………48 3.11销售制度……………………………………………48 3.12销售现场包装策略……………………………………48 3.12.1导示策略……………………………………49 3.12.2售楼处策略……………………………………50 3.12.3销售道具的建立及作用………………………53 3.13样板房的选择思路及策略……………………………54 3.