武汉城市山林营销策划全案1.docVIP

前 言 本方案通过对市场的深度分析，对项目地块价值的最大化挖掘，力图作出项目差异化产品定位，同时对产品发展及规划提出相关建议。 在有利于项目销售的同时，最大程度地提高发展商的品牌形象，达到既能卖楼又能提升楼盘与发展商的品牌知名度与美誉度。因此，我们将因循地产市场之规律，在总结以往经验教训的同时，从竞争激烈的市场中，寻求项目机会点及发展点，为项目营造更好的商业运作环境，从而获得最大的开发利润！  第一篇 武汉市房地产市场运行概况 一、武汉房地产总体运行情况 二、武汉市整体供需情况 三、武汉市整体价格走势 四、地产政策分析 五、武汉市房地产运行前景预测  一、武汉房地产总体运行情况 1、房地产开发投资情况 2005年我市房地产开发投资为亿元，同比增长%，占全社会固定资产投资的%；其中，房地产住宅投资为亿元，同比增长%，占房地产开发总投资的%。 2、商品房供给情况 2005年全市房屋施工面积为万平方米，同比增长%，与去年同期相比增幅减少了12个百分点。其中：住宅施工面积为万平方米，同比增长%，占总施工面积的%；经济适用住房（不含集资建房）施工面积为万平方米，同比%，占住宅施工面积的 %。 2005年全市房屋新开工面积为万平方米，同比增长%，占总施工面积的 %，与去年同期相比增幅减少了26.2个百分点。其中：住宅新开工面积为 万平方米，同比增长 %，占总新开工面积的 %，占住宅施工面积的 %。 2005年全市房屋竣工面积为 万平方米，同比增长 %。其中：住宅竣工面积为 万平方米，同比增长 %，占总竣工面积的 %。 3、商品房买卖情况 2005年我市商品房销售面积为万平方米，同比增长%；其中：商品房住宅销售面积为万平方米，同比增长 %，占商品房销售面积的 %。 4、存量房交易情况 2005年我市二手房成交起，同比下降%，面积为万平方米，同比%；其中：二手房住宅成交起，同比%，成交面积为万平方米（不含房改出售公房），同比%。 5、土地供给情况 2005年城市公开出让土地面积为亩，同比增长%；交易实现金额亿元，同比增长%。 6、旧城改造和拆迁情况 2005年全市旧城改造拆迁面积为万平方米，同比下降%；拆迁户数为户，同比下降%。 二、武汉市整体供需情况 1、住房供应不断调整，结构渐趋合理 为适应普通居民的购房需求，我市2005年商品住房户型为80－100平方米和100－120平方米的供应面积分别达到136.77 和145.97 万平方米，占全市商品住房供应面积的 46.51 %。 商品住房价位在2500－3000元/平方米和3000－4000元/平方米的供应面积占全市商品住房总供应面积的72.87 %左右；销售套数占全市商品住房总销售套数的65.33 %。 二手住房在面积在120平方米以下的交易套数占全市交易套数的 70 %以上；价格在2500元/平方米以下的交易套数占全市交易套数的80 %以上。 2、住房销量波动较大，年末市场开始回暖 我市住房交易市场受房价调控政策影响明显，特别是第三季度，商品住房及二手住房销售套数分别比上季度下降了23.9%和30.7%。但进入10月以后，住房销售量明显上升，第四季度全市商品住房销售量与上季度相比增加了66.2%，二手住房销售量跌幅减缓，比上季度回落了30 个百分点。 3、商品住房价格稳步上升，二手住房价格略有调整 随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，住宅小区设计品质的明显提高，商品住房价格稳步上升，与去年同期相比涨幅为25.4 %。二手住房受营业税政策影响，第三季度价格略有回落，环比下降3.55%。 4、外来投资潜力显现，平均地价继续上涨 我市近几年房地产市场的持续发展，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的高度关注，并积极投资武汉房地产业，在2005年我市土地竞拍中，外地房地产企业约占90%，全年通过招拍挂公开出让的房地产开发土地平均地价为330.8万元/亩，同比增长57.5%。 5、优质地段物业价值提升，近郊项目销售速度减缓 2005年，武汉市开发的众多高档项目均位于滨江、滨湖的优质地段，完善的城市功能赋予了中心区域物业的高价值，其市场定价均在6000元/平方米以上。但近郊项目在2005年的房地产中，户型设计普遍偏大，房产总价偏高，同时尚不完善的配套所增加的后期生活成本使销售面临一定的压力。，消费者对，新型技术产品的市场。3869.80元/平方米，同比增长8.1%；2005年第四季度住宅平均价格为3451.09元/平方米，同比增长16%。从土地价格上看，为1905.22元比200年增长45.2%。 由于我市90%以上的购房者都是以自住为主，经济的快速发展和连续多年商品房供应量持续增加将进一步提高市民住宅消费水平，改善性需求加强、旧城改造带来的购房需求增大、外来人口购房的需求增加，