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闽东国际城商铺营销策划书 前言 第一部分 宏观环境分析 第二部分 市场行情分析 第三部分 项目分析 第四部分 项目策划 第五部分 营销策划 第六部分 推广执行 第七部分 销售执行 第八部分 我们的承诺 前 言 买卖、租赁商铺无非就为了两个字——“赚钱” 2004年在中国各地掀起了一股商铺投资热潮，这股由南到北的商铺旋风让着实体验了一把。在这次旋风当中，各地的媒体，以及一些全国性的财经类媒体也起到了煽风点火的作用，让原本一些商业氛围并不浓，投资意识并不很强地区的老百姓深深的记住了一句话“一铺养三代”。就连一些不是老板的，手中有些闲钱的白领人士和部分的中产阶级，也纷纷加入到这一股“旋风”中，让原本门槛较高，总价动不动就需过百万的商铺投资，也实行了亲民政策：手里有十几，二十万元的闲置资金也可以做一下“铺主”。越来越多的房地产企业也纷纷，商业地产在企业发展中，将是一个很重要的板块，更有一些企业将商业地产所占的投资比例放在了第一位。 　　在房地产开发商看来，这样的现象应该是很高兴的事情，商业地产，商铺投资是一个复杂，系统的科学。在投资之前，需要做大量的调查和准备工作。李超人曾说过投资房地产最重要的就是地段、地段、地段，但是；投资商业地产不仅仅是考虑地段这么简单，地段在一个已成功运营起来的商业地产项目中只是属于一个重要的硬件部分，而地产商和商铺投资者在充分考虑了地段的因素之外，更要考虑的是项目的定位、商户结构、经营管理、推广等更重要的“软件”部分！ 在这方面较有说服力的案例有北京站前的恒基中心，广州火车东站的中泰广场及位于广州中山五路的中旅广场。以上的三个项目其地段都相当不错，都有大量的人流、车流，但是开发商和投资者并不能让这些人流、车流变成企业与投资者都非常关心的现金流及投资回报。究其原因，是因为开发商在项目的定位不准确，不了解当地消费者的消费习惯、管理团队不完善、商户结构不合理、就忙将产品推向市场，结果当然是终端消费者不买单、经营者不能赚取合理利润、投资者不能得到合理回报、开发商忙着对已开业的商场以及管理团队的重新调整，项目所在地的税收部门没有收取到合理的税费等一系列的“连锁反应”。……的商业广告频现报端；自古就有“一铺养三代”的说法，在改革开放、市场经济日益发达的今天，“投资商铺是金”的地产理念是这一古语有力的佐证；再加之目前其它投资产品，或风险较大，或技术含量较高，或投资收益较少，所以，投资回报率较高，并具有长期性和稳定性的商业地产就成为投资者一种必然的选择。 9. 商业地产产品百花齐放 以中商团结销品茂为代表的Shopping Mall，以华氏儒商百货为代表的百货商场，以大连万达商业广场（沃尔马）为代表的大型连锁超市，以泰合·中央街为代表的商业街，以宝安公园家为代表的社区商铺，以西汉正街华美装饰材料市场为代表的专业市场……你方唱罢我登场，好不热闹！武汉商业地产将是百花齐放。 二、武汉市商业地产发展前景 从宏观上看,武汉商业地产发展前景广阔 据相关统计数字表明,国内商业地产的资产比重在去年陡增11.8%；武汉市经济自1998年以来,已经连续六年保持了11.12%的经济高增长率,经济快速增长对商业地产的发展起着推动和支撑的作用；2003年,武汉计划的490万平方米的规划用地中,有55万多平方米投向商业地产,所占比例为12%。又据市商业部门统计,目前,武汉市城区人均拥有商业用房面积约0.85㎡,但按武汉市2003~2010年人均占有商业面积1.1㎡的规划,人均差额0.25㎡,累计潜在需求近400万㎡；无论是从全国商业地产的发展形势、武汉市宏观经济的增长方面来看,还是从武汉市土地供应计划,市场客观需求上看,整个武汉市商业地产市场,总体趋势良好,商铺供应量和潜在需求量都将保持平稳上升的趋势,发展前景看好。 （二）在国家进行西部大开发的宏观经济下,武汉作为承东启西的重要城市,权威机构专家认为,武汉商业地产市场发展潜力巨大 根据权威机构对城市人口、人均ＧＤＰ、商业地产的年销售面积、年竣工面积、空置率、潜在需求、当前满足需求程度、市场表现、潜在供给等多项经济指标的研究，认为2004年商业用房开发投资最具潜力的十强城市分别是：北京、上海、深圳、广州、宁波、武汉、厦门、杭州、沈阳、济南，武汉位列第6位，排在杭州之前，可见发展潜力巨大。 （三） 旧城改造、武汉新区的规划建设将给武汉商业地产带来新的机遇和商机 2002、2003年，武汉市进行了大规模的旧城拆迁改造，总拆迁面积约527万平方米，其中有近百万平米的商业用房被拆除。这一情况表明：一方面，旧城改造中大量商铺被拆除；另一方面，商业地产随着武汉经济快速发展、城市化进程加快以及居民收入水平的提高，新的需求在不断增长，这一减一增，将预示着商业用房告缺