江苏常州房地产市场分析.doc

市场小结 一、常州市基本情况 1、地理位置 常州属于地级市，常州位于美丽富饶的长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河均穿城而过。 4、建制沿革 延陵邑：周灵王二十五年（公元前547年）。 毗陵县：西汉高祖五年（公元前202年）。 毗陵郡：东汉建武元年。 晋陵县：西晋惠帝永兴元年（304年）。 常州：隋开皇九年（589年）。 常州望（全国十望之一）：唐武宗会昌四年（840年）。 常州府：清雍正四年（1726年）。 2010年，全市实现地区生产总值（GDP）2976.7亿元，按可比价计算增长13.1%其中一、二、三次产业分别实现增加值99.8亿元、1667.2亿元和1209.7亿元，比上年增长4.3%、13.2%和13.6%。三次产业结构由上年的3.656.8∶39.6调整为3.456.0∶40.6，服务业增加值在全市经济总量中所占比重较上年提高1个百分点，产业结构得到进一步优化。按常住人口计算，全市人均生产总值超过65000元，依据现行汇率折算接近10000美元。全年实现地方一般预算收入286.2亿元，比上年增长32.6%；地方一般预算收入占GDP的比重达到9.6%，较上年提高1个百分点输变电设备 6、居民收入与消费水平 2010年，全年城镇居民人均可支配收入26269元，比上年增长10.6%；人均消费性支出17124元，增长7.3%；城镇居民恩格尔系数为32.7%，比上年下降1个百分点。 综述：a、常州人均收收入每年都维持在10%以上的大幅增长，虽然金额上与苏南其他城市还有差距但是增长幅度名列前矛,人民富裕程度越来越高。 b、居民消费能力逐步提高，消费结构升级明显，对消费产品的要求也会越来越高，尤其是将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的发展。同时对城市的基础建设也提出了新的要求。 c、常州目前房价普遍在8000元左右，居民月收入为2189元，比值为3.6，远低于无锡，苏州，处于绝对的合理范围内，长远上看有着较大的上升空间。 7、社会固定资产投资情况 　是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。通过建造和购置固定资产的活动，国民经济不断采用先进技术装备，建立新兴部门，进一步调整经济结构和生产力的地区分布，增强经济实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件。 08,09年受国际环境和宏观政策的影响增幅出现小幅回落，但每年都保持20%左右的增长幅度，城市的高速发展，人民生活越来越好，将带来更高的消费需求，对房地产市场起着积极地作用。 8、房地产投资情况 2010年，尽管国家持续出台了一系列调控房价的政策措施，但长三角地区房地产投资仍保持了高速增长的势头。全年长三角16个城市共完成房地产投资8052亿元，比上年增长30.3%，增幅较上年提高22.2个百分点，占全国房地产投资的16.7%。 从投资规模看，上海以2119.5亿元的投资总额独占鳌头，杭州、苏州、南京和无锡分列第2至第5位，投资额分别为956.2亿元、935.8亿元、754.8亿元和612.7亿元。我市完成房地产投资447亿元，列第7位。 从增长幅度上来看我市房地产投资增幅由上年的-0.9%回升至46.0%，位次也由上年的第14位跃升至第2位。 观点：a、常州房地产市场依然相当活跃，虽然由于2008年全球经济危机的影响导致2009年增幅出现负值，但是考虑到本次事件的性质，出现这种小幅降低的情况已说明常州房地产市场在宏观环境下抗压性很强，2010年的爆发式增长也说明该问题。 b、与其他城市相比，虽然房地产投资额排名不高，但是增长幅度却是位居前列，说明常州房地产市场潜力巨大，亟待开发。 c 、2010年房地产投资增长幅度比全社会固定资产投资的增长幅度多了23%个点，说明该阶段房产市场发展迅速，但是从前量是来看，房地产投资仅占总量的21%，依不是全社会投资的主体投资部分，依有较大发展空间。 9、人文社会 a、历史文化：常州是一座具有两千五百多年悠久历史的文化古城，底蕴深厚。公元前547年的春秋时期，建邑立邦，始称延陵。别名龙城常州人杰地灵，人文荟萃，享有“天下名士有部落，东南无与常匹俦”之誉。“常州今文经学派”、“阳湖文派”、“常州词派”、“常州画派”和“孟河医派”饮誉全国。根雕、金坛刻纸、梳篦、乱针绣、汉画砖刻屏、留青竹d、教育优势明显：幼儿园，小学，中学，大学 等名校林立。 e、景色风光：中华恐龙园，淹城春秋乐园，淹城动物园，环球嬉戏谷，天宁寺，天目湖，南山竹海。另外城市绿化环境较好，有多个大