江苏海安韩家庄改造项目可行性研究报告1.docVIP

江苏海安韩家庄改造项目 可 行 性 报 告 编制日期:2009年7月15日 目 录 第一部分 海安社会经济发展概况 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析 第四部分 消费者分析 第五部分 项目规划建议 第六部分 投资收益概算 第七部分 风险提示 第八部分 研究结论与建议 附 件 2009年海安在售项目列表 第一部分 海安社会经济发展概况 海安概况 地理位置 海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。 图一：海安地理位置图 2、人口与行政区划 海安总面积1108平方公里，市区总面积35平方公里，总人口95.8万，其中市区人口23万。 海安县辖14个镇：海安镇、城东镇、曲塘镇、李堡镇、老坝港镇、角斜镇、西场镇、大公镇、孙庄镇、雅周镇、胡集镇、白甸镇、南莫镇、墩头镇。 图二：海安行政区划图 3、交通概况 铁路 宁启铁路西起南京市，途经扬州、泰州至海安，与新长铁路相连，经南通、海门至启东，全长约351公里。 新长铁路自江苏新沂至浙江长兴，线路经淮安、盐城、海安、靖江（含海安至南通）、江阴、无锡、宜兴，全长638.6公里（含海安—南通62.5公里）。 铁路交通对改善海安省陆路交通，发展经济、文化起到重要作用。 公路 328国道起点为江苏海安县城东镇，终点为江苏南京长江大桥桥北的国道，全程224千米。它连接了苏中地区各城市与省会南京，也是江苏沿江大开发战略中的一条重要的沿江交通大动脉。328国道对于苏中、苏北地区的经济，交通发展起着举足轻重的作用。 204国道起点为山东烟台,终点为上海,全程1031千米。途经山东省，江苏省，上海市。 航道 通扬运河贯通江苏省南通、扬州2市的人工河道。西起扬州市东郊湾头，与里运河相接，东经江都县、泰州市、泰县至海安县与串场河相会，再折向东南，经如皋县至南通市入长江，长150公里。 4、物产资源 海安县农林牧副渔业生产名播遐迩，海安是全国著名的“茧丝绸之乡”，拥有中国最大的优质蚕茧生产基地。纺织、丝绸形成织造、印染、成衣一条龙生产线，勾针衣闻名世界，曾被外商誉为“东方珍品”。海安家禽饲养业兴旺发达，是中国“禽蛋之乡”。 中洋河豚无公害养殖被列为省级标准化示范区，禽蛋无公害标准综合示范区被列为国家级示范区。海安县素质优良，装备先进的建筑队伍遍及全国，被誉为“建筑之乡”。 5、经济 海安近年经济保持稳定较快增长，2008年实现地区生产总值264.6亿元，比上年增长14.9％。其中：第一产业实现增加值29.1亿元，较上年增长4.1％；第二产业实现增加值145.1亿元，增长17.1％；第三产业实现增加值90.4亿元，增长15.7％，居于南通六县首位。 历年GDP增长情况： 从历年GDP增长情况来看： GDP总量逐年提高，增长速度较快，从2004—2007年4年间，绝对值增长73%。 随着总量的快速上涨，人均GDP也逐年提高，2008年到达到26500元，2004—2007年4年间增长73%。 近几年海安经济发展迅速，GDP增长快速. 三产增加值： 从历年三产增加值、三产比重图，可以看出： 从历年三产增加值、三产比重图，可以看出： 2002～2006年，三产增加值除第一产业增加值逐年减少外，第二、三产业基本保持平稳。2007年，三产增加值均有较大涨幅，第三产业增加值73.26亿元，同比2006年的34亿元，增长115%。表明含房地产在内的第三产业正以较快速度发展。第三产业的较快发展为房地产业的持续走热提供了较强的经济支撑； 2002～2008年的三产结构中，第一产业比重从2002年的24.88，下降到2008年的11%；第二产业逐年走高，从2002年的42.46%，到2008年的54.84%；第三产业保持稳定。第一、二产业的结构性变化为房地产业提供了较强的经济基础，而第三产业走势稳定，但与发达地区第三产业占70%的结构比例相比还有较大差距，表明，海安含房地产业在内的第三产业具有较大的发展空间。 城市规划发展综合状况 全市规划概况 旧城区： 对旧城区进行有机更新，实施“退二进三”，适度控制开发力度，增加公共绿地，改善旧城区居住环境； 城东、城西： 调整与居住用地混杂的工业用地，结合公共措施、绿化及部分市政设施的改造，改善居住环境，大力发展工业； 城南： 结合行政中心的建设，改善现有部分居住环境及质量较差的住宅，增加配套设施及绿化的建设，营造良好的人居环境。以建设现代化居住区为目标，配套商业服务设施、公园、中小学等各项设施； 城北： 整合现状住宅，改善居住环境，营造新型住区； 站前区： 以商业、仓储用地为住，辅以市政公共设施。 2、城市交通规划 外部交通： 以“苏中地区第一