江苏盐城玉龙商业街销售招商方案1.docVIP

《盐城玉龙南路商业街销售建议》 （本项目为商业住宅复合体，虽然住宅和商业部分彼此都具有一定的裙带关系，但由于住宅部分体量较小，自身所构成的消费群体对商业街并不起决定性作用。反之商业街的营建定位却对住宅的销售有举足轻重的影响，良好的商业规划无疑会成为住宅销售推广中最大的利基点，所以我们把商业部分作为整个项目的主导，作重点探讨。） 1. 项目概况： 本工程为盐城玉龙路商业街建筑群，基地位于玉龙南路临工业路南段，商业街长度约为500米，用地面积23086平方米。总建筑面积约为36938平方米。设计力求打造滨海一处集吃，住、商、游、购、娱乐和休闲为一体的时尚城市商住区。 2. 项目介绍： （设计方案书中已经做了详尽阐明，此处不再重复赘述）。 3. 当前商业地产市场特点： 一、当前商用物业投资者分析： 按市场状态分析，商铺的投资者一般有三种：一种是为了出租，一种是出于自营目的，还有些人纯粹是为了在买进买出中赚取差价。调查显示,目前55%的购买者是为了出租而购买商铺的,而出于自营目的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。我们把他们分为自营者，长期投资者，与短期投资者。 （此构成比例为多城市抽样的平均数值，不同的地区和物业都有不同的投资者构成，所以我们建议，开发商可以依据前期预售期累积顾客的调查获得更为准确的速据，从而调整下一步的销售策略）。值得一提的是在投资意识的趋势下，目前一线城市中由短线投资客、组成的投资军团规模变的越来越大，对二三线城市，我们不是十分了解，不敢在此枉下定论，还学要通过严谨的市场调查进行准确研判。 就当下投资市场，商铺出租的高回报率仍是有目共睹的。据测算，在目前市场情况下，住宅投资收益率约为2－3%，而商铺投资的收益率约为6－8%；而且在商铺的营销上越来越专业化和人性化。在顾客决定买铺面时，租铺的商家就给你找好了；有的甚至是先做旺市场，之后再开始专业商铺的销售，使专业市场的商铺“钱途”可见。 另外，商铺分割的小型化也是另外一个热因。相比较以往的商铺销售对象，手头有小笔闲余资金的中产阶级逐步成为市场购买的主力群体，商铺分割的小型化满足了每个投资者的资金要求，同时商铺投资方式也超过住宅成为更稳妥的投资方向。 二、商业开发的盲区： 在激浪般涌起的商铺热中泥沙俱下，带来了一些突出问题。只有认真解决了这些问题，才能吸引更多投资者更有信心地投资商铺，也才能使商铺这一投资热土健康持久发展。 开发无序，局部区域市场来不及消化 目前由于投资商铺的热浪，商业机构大举扩张，谁都想在商铺热中掘一桶金。这种现象固然为商业的进一步繁荣带来了契机，但同时也可以看出，每年大量集中开发的商业物业加剧了局部区域市场消化的难度。开发的商铺并不是都能满足商家的实际需要。（尤以是具有一定品牌知名度的商家，除了对选址有一定讲究，对商铺本身也有各种特定的要求） 开发商的开发理念与市场脱节 开发商指定的楼盘开发规划与商业发展的趋势需求相矛盾。主要体现在开发商的开发理念与城市商业发展的形式相脱节，在追求容积率的前提下挤压开发出来的店铺大多只适应便利店、杂货店、五金店及小型百货店等已逐渐被替代的传统业态，而现代商业需要的时尚精品、特色餐饮等新兴的需要被不同程度的忽视。而这点在本项目所处的盐城显的尤为突出，恰巧也给本项目指明了方向。 缺乏商家统一经营管理的沿街商铺（位于某新城，目前售价基本在1.2 万/平方米左右） 三．本项目所在区位市场特点： 零售业占主导地位，城内业态以零售业为主，娱乐和其他服务行业相对较少，且分布零散，比例不够协调。分布密度不匀，缺乏大规模或者相对聚集的商业中心或街区。居民生活相对不够方便。 商业网点缺乏集团性质的业态整合，没有能够形成某一门类的大量集中，没能产生集群效应，缺乏有鲜明主题和市场号召力的商业街区和综合市场。 分析表明，针对目前城市商业业态的现状，主题明确，功能新颖、设备齐全的商业中心是当地消费市场的一针强心剂，必将带动整体区位品牌和实际价值的提升。 4. 本项目的市场定位： 一个项目要想引起关注和青睐，关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人，项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造，但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容，不空口承诺，这样就能使产品真正具有市场魅力，而不是玩概念。 面对市场 本案将定位于一个集餐饮、娱乐、休闲为一体的邻里生活中心。争取做到“一店一品牌”“一家一特色”，多功能，全方位的商业空间。 面对业主（自用客、租赁客及投资客） 本案是一个有专业负责商业经营管理