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江西◎进贤 太阳城步行街招商方案 花旗地产（江西）顾问专业机构 二零零六年十二月二十二日 第一章 商业定位 一、太阳城步行街概况 圳业太阳城步行街作为进贤代表性的商业物业地处县城最繁华的商业中心岚湖路上。步行街全长320米，共有四百多间骑楼商铺，商铺总建筑面积达三万多平方。随着城市改造步伐的加快，商业网点的规划，前瞻性的商业规划和业态定位加上成功的招商和永续的经营管理将极大提升本案的市场价值。 二、太阳城步行街swot分析 （一）、项目优势 政府支持，作为进贤县第一条步行街，政府在政策倾向及社会资源上支持的力度非常充分。 前期的整合推广，已经形成了一定的市场知名度。 商圈优势，本项目位于本区的黄金地段岚湖路，是政府打造的未来商业中心，周边邻街商业已经形成规模，商业配套一应俱全，人气、商气极其兴旺。 规模优势，步行街全长320米，总建筑面积102113㎡，其中商业建筑面积超过30000㎡，气势宏大。 交通优势，城市中央的黄金地段，交通四通八达。 作为进贤最高档次的楼盘，入住的人群以中高收入群体为主，加之本项目必将进贤未来的商业中心，目标商户看好步行街未来的发展。 （二）、项目弱势 人流导入，步行街人流出入的引导不畅，只有南面的入口有人流的引导，其他三个方向的出口没有由于各方的原因，在很大的程度上限制了消费者的流动，而洪客隆超市自身的人流动线及临步行街面的封闭格局更不利于步行街人流的引导。 本项目过于追求美观而忽略了实用性和商业化，南低北高，视线不通透，本身步行街的宽度有限，中间的绿化造型使步行街更显狭小。 本案在建筑缺乏整体的考虑，单栋楼梯的设计使得二楼商铺的人流动线的制定有很大的影响，对上家的引进增加了很大的阻力。同时本项目在配套上存在一定的缺陷，停车位缺乏。 前期决策对于业态规划中不同商户的要求缺乏前瞻意识，建筑技术指标有不符合商户要求之处。 前期的招商没有进行系统的商业调研和定位，盲目引进的物业尤其是药店对步行街存在负面影响。 进贤人的消费习惯目前主要还是在临街的商业和南昌为主，消费习惯的的引导是当前非一线城市建立新商圈所面临的通病。 进贤县区商业项目定位同质化严重，多以餐饮、超市、百货、家具为主，辅以社区商业配套，目标客户选择面太大，势必成作壁上观及压价态势。 （三）、项目威胁 香江商业中心规模上比本案具有优势，其业态定位与本项目有同质的趋势，在目标客户的招商中将形成残酷的竞争。 胜利路和岚湖路上其他含商业项目也将对本项目形成威胁。 （四）、项目机会 本项目地处进贤县城黄金地段，该范围内绝无仅有的新商业模式，潜在商户跃跃欲试，胃口吊的越高越是欲望强烈。如果运作得当，本项目可在短时间内成为投资的热点。 本项目最大的竞争对手香江商业城目前的招商情况不佳，其招商缺乏专业的定位和执行，准确的定位和有效的执行将极大提升项目的抗风险能力以及实现最大利润可能。来自 中国最大的资料库下载 三、定位建议 商业地产的崇尚价值在于商业功能的发挥，为了促进商业地产的销售，商业定位是必须的工作。一个良好的商业定位，充分的挖掘出项目商业前景，通过商业价值的提升带动整盘品牌形象的形成和销售的促进。 该项目是目前本区的第一条步行街，也是高档住宅和消费集中的区域，因此招商的对象也应该是具有一定的档次和文化的物业。利用系统的推广策略与组合，打造成一个集休闲、购物、娱乐于一体的商业大舞台，一个进贤人民的津津乐道好去处，一个商家的必争宝地。 （一）形象定位 1、综合定位 外向行的社区商业典范，特色商业与步行街文化完美结合。 案 名——太阳城步行街 招商推广名——“南国风情街”、“太阳不夜城”等，可推敲更合适的 2、分类形象 ◎项目高度 填补进贤休闲购物一站式的空白，促进城市经济繁荣，完善城市商业与服务功能，提升城市整体对外形象 ◎产品类别 集餐饮娱乐、电子数码、生活配套于一体，是进贤功能最全的商业街区◎消费心理导向 符合目标受众目的型消费观念和社区居民生活需求的集中消费圈 ◎产品价值 进贤第一条步行街，绝无仅有的商业模式，极度珍稀的投资机会，非常稳妥的创富格局，极具升值潜力的综合商区。 （二）业态定位 1、定位原则 （1）、地段原则 前面已经提到，本项目是本区的传统的商业中心，方便得交通的大量的人流使本区具有浓厚的商业氛围。与本项目相连的岚湖路以及胜利路的临街商铺已经形成了一定的气候，因此在业态上不能尾随其后，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案来。 （2）、互补原则 由于本项目旁边已经形成了一定的商业规模，因此不能简单的定位与上述区域同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐