河北石家庄旺地新城住宅项目营销策划方案.docVIP

旺地新城 项目营销策划方案 提案机构:石家庄卓创机构 一、前 言。 从2008年之初到今年8、9月份已经来赵县数几十次之多了，对此，对被称之为古赵州的赵县人文、历史和城区规划及楼市发展动向很了解。虽然近几年赵县城区规划与楼市发展很大的变化，但是市场逐渐成熟和楼盘数量增加及市场竞争的加剧等因素我们决不能忽略。针对旺地新城项目我提案主要是从项目所在的区域周边和项目产品竞争对手进行实地勘察调查与分析研究。结合项目产品本身实际情况，我们将提出具有针对性和实际操作性的营销策略案其中包括:赵县区域分析、产品分析、项目定位及销售策略和促销推广活动策略等。 本次提案目标: 在区域住宅市场宏观和微观角度的分析与研究基础之上，契合项目项目地块的特定地缘属性结合专业的经验，预判做出探 讨性的项目定位判断和相应的营销延伸体系上的概念策划，同时并作出相应的实质性的策略方案。 2、提案性质: 项目初步定位: 关键词——初步性定位、整体销售策略和活动推广策划，主旨内容主要项目推广与销售做好前期铺垫工作。 二、赵县宏观分析 1、赵县地理位置: 赵县位于华北平原中南部，河北省省会石家庄市东南40公里处，辖11个乡（镇）、281个行政村，总面积675平方公里，人口 55万。 2、交通条件: 交通便利，通讯发达，电力充足，地下水资源丰富。石家庄至青岛的308国道、京深高速公路和青银（青岛-石家庄-银川）高速公路穿境而过；向北60公里是石家庄机场；西、北、东40公里内分布有京广钱路元氏站、石家庄站和石德铁路藁城站。 项目名称 物业类型 项目地址 项目整体规划 主力户型 辅助户型 市场均价 开盘时间 交房时间 绿化率 容积率 开发商 东城花园 多层(8层) 赵县永通路东延县医院附近 占地60亩 110-120㎡ 90-150㎡ 2400元/㎡ 2011年 2011年10月底 40% 2.0 河北金顺房地产开发有限公司 赵州家园 花园洋房+别墅 赵县李春大街银基花园对过 125-134㎡ 86-206㎡ 40% 河北银宏房地产开发有限公司 水榭花都 花园洋房 赵县剧场西侧 110-160㎡ 70—90㎡ 24700元/㎡ 2012年12月30日 40% 1.6 河北光熙房地产开发有限公司 森都花城 电梯洋房 赵县柏林大街北端路东 1.1957公顷 41297.05㎡3.45 保定满城县白云房地产开发有限公司 3、楼市综合分析: (1) 产品差异化不明显： 一方面是产品本身差异化不明显，如户型多以三室为主，面积多集中在110-130平方米，“5+1”式多层住宅，另一方 面消费者的承受能力有限，整个房屋总款在20万以上的市场容量较小。 (2) 销售价格受地段制约性大： 碧水家园,金穗家园因为入市较早，且临近主干道自强路，周边生活配套相对完善，人们认可程度也较大，为此建在这 里楼盘也是人们在竞相购买的首选。 (3) 供应量较大，竞争加剧: 随着近年来，县城居民购房需求逐步增加，现在涌入大量新楼盘，市场将会出现供大于求的局面，未来将会引发一场 不可预测激烈的楼市竞争形势会更加严峻。 (4) 项目开发理念还处于初期，产品设计与供给单一： 赵县商品房开发理念较为初级，产品档次普遍不高，设计水平相对落后。 ① 建筑形态：绝大多数为“5+1”式普通多层住宅。 ② 建筑立面：无特色，风格不明显。 ③ 户型：产品单一，设计滞后。 ④ 物业管理：无专业物管公司。 ⑤ 社区配套相对缺乏，几乎无景观规划。 (5) 营销手段单一，营销水平低端： 商品房多采取自然销售，主要由地盘包装为主，房地产广告不多