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第一部分 市场篇 一、洛阳社会经济背景 （一）城市概况 1．城市位置 洛阳是河南省省辖市位于河南省西部黄河中游两岸东距省会郑州124公里，西距古都西安385公里。南邻南阳市，北与焦作市、济源市接壤。 洛阳城市区位图 2．行政辖区 洛阳为地级城市，现辖孟津县、新安县、伊川县、宜阳县、嵩县、洛宁县、栾川县、汝阳县、涧西区、西工区、老城区、瀍河区、郊区、吉利区等8个县6个区，代管偃师市。南北最大纵距168公里，东西最大横距170公里，辖区总面积15208.6平方公里，其中市区面积544平方公里，城市建成区面积88.8平方公里。洛阳是中国六大古都之一，有深厚的历史文化底蕴和龙门石窟、白马寺等众多文物古迹，1982年2月15日被国务院列为国家历史文化名城。洛阳也是举世闻名的牡丹城。洛阳牡丹迄今有1300多年的历史，现已发展到500多个品种、400多万株，每年都吸引着几十万中外游客前来观赏。 数据来源：2004年洛阳统计年鉴 2003年洛阳经济取得了突破性的发展，GDP达到了686.3亿元，，人均GDP达到了10786元人民币，折合美元为1300美元，高于全国人均1000美元的经济发展水平，预示着洛阳经济正朝我国小康发展目标迈进。 2．产业构成 洛阳作为我国老工业城市之一，工业基础雄厚，第二产业对经济的贡献极其突出。随着洛阳 “工业兴市”战略的提出，以工业发展为龙头、以旅游等三产为辅的产业比例将进一步加大。 3．居民生活水平 年份 2002年 2003年 同比增幅 城镇居民人均可支配收入（元） 7161 8005 11.8% 城镇居民人均消费支出（元） 5387 5884 9.2% 农村居民人均纯收入（元） 2122 2277 7.3% 农村居民人均消费支出（元） 1520 1647 8.4% 城镇居民人均住房使用面积（㎡） 19.5 20.9 7.2% 农村居民人均住房面积（㎡） 28.7 29.7 3.5% 2003年城镇居民收入水平改善明显，但其增幅仍低于经济发展增幅； 农村居民生活水平有所提高，但改善程度不如城镇居民； 城镇居民住房使用面积为20.9㎡，距离我国人均住房使用面积30㎡的小康标准仍然较远，城市居住环境改善空间较大。 （三）城市发展规划 1．城市总体规划 《总体规划》1610平方公里的城市规划区范围。在城市规划区内，实行城乡统一规划管理。要积极开发新区，缓解旧区压力，保护古城风貌。保持组团式的城市布局，主城区在调整完善的基础上，向陇海铁路以北、跨河向西南方向发展。洛阳是国家历史文化名城，著名古都和旅游城市，河南省西部中心城市和交通枢纽。洛阳市的建设与发展要遵循经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，搞好产业结构调整和优化升级，完善城市功能，逐步把洛阳市建设成为经济繁荣、社会文明、设施完善、文化遗产得到妥善保护的文明城市。 全社会固定资产投资（亿元） 156 212 — 房地产开发投资（亿元） — 18 9.8 商品房施工面积（万㎡） — 454 — 商品房竣工面积（万㎡） — 120 51 2003年全市房地产开发投资总额18亿元，房地产开发投资占社会固定资产投资比例不足10%；房地产开发投资总量增长的同时，房地产对国民经济推动的作用并不明显。 2004上半年全市房地产开发投资总额为9.8亿元，同比增长17%，远低于全国房地产开发投资30%以上的平均增幅。开发投资增长较慢的原因除了受政府宏观调控影响外，市场本身存在较大销售压力，导致了开发速度的下降。 （2）市场供需状况 年份 2002年 2003年 2004上半年 合计 批准销售面积（万㎡） 149 137.7 49.8 336.5 实际销售面积（万㎡） 89.3 131.3 75.5 296.1 2002年是洛阳房地产市场供应最大的一年，批准销售面积达到了149万㎡，而销售面积仅为89.3万㎡，市场供求比为1.67：1，市场出现呈现严重供过于求矛盾。 2003年在上一年市场供应压力下，上市面积有所下降，仅为137.7万㎡，但需求较2002年取得了较大的增长，市场空置面积取得了较大的下降。 2004年上半年以来，市场供应面积同比继续下降，新增上市面积仅为49.8万㎡，而需求面积却达到了75.5万㎡，市场供需矛盾进一步减缓。 从2002年至2004上半年，市场总体供应为336.5万㎡，而销售面积为296.1万㎡，两年半时间新增空置面积达到40.4万㎡。但从市场供需调整状况来看，市场呈现复苏状态，但整体状况仍不容乐观。 （3）市场价格走势（经济适用房不在统计范围内） 2003年以来，房价走势呈现出高开低走，然后又出现回升的周期性变化趋势，原因在于市场竞争过度带来了2003年下半年房价的下跌，而2004年市场新增供应较小，以及