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济南高新区项目整体策划建议大纲 总纲:济南写字楼市场的竞争是激烈的,但对于我们而言,随着济南经济和高新区的发展,只要我们抓住市场空白点，智能园区项目还是有可以作为的市场空间。正如营销界常说的一句名言:只有饱和的产品,没有饱和的市场。 第一部分 济南商务办公楼市场研究 1、就济南写字楼现状而言，商住楼占据半壁江山 2、整体水平处于低端，没有空调设置最为突出 3、消费主力以民营企业和个人购买为主 4、东二环板块、经十路板块、高新区板块新三点打破旧格局 5、三庆财富中心、东环国际广场等部分项目破冰而出 6、综合各方面的因素，未来发展趋向东部 第二部分 高新区区域环境综合评价 1、政府寄希望成为一架经济发展的引擎机（总量很低，未来看好） 2、一个没有梳洗打扮的少女（杂乱但充满希望的区域） 3、一个正在发育的力士（规划很多、但没有落实的地方） 4、一位渴望贵客上门的主人（下游产业多、没形成产业链） 5、一位缺“车”少“鱼”的司令官（相应的商务休闲配套设施缺乏） 第三部分 高新区房地产市场分析 1、物业形态：研发、办公、厂房 2、物业类型：出租物业多于出售项目 3、销售情况：租售过半、前景看好 4、客户来源：各有特色，研发为主 5、物业管理：服务简单，价格平实 6、租售价格：价位合理、平稳发展 第四部分 总部物业研究 一、国外总部发展现状 1、阿姆斯特丹是荷兰的首都，也是菲利普、联合利华、壳牌石油等欧洲许多跨国公司的总部或发源中心的所在地。 2、巴黎的拉德芳斯容纳了标志、雪铁龙等法国一半以上的大企业总部，大部分银行、保险公司总部所在地，联合国教科文组织等国际组织的总部均设在这里。 3、伦敦金融城占地1平方公里，容纳了550家国际性银行区域总部，170家全球证券管理和信息中心。 4、新加坡是东南亚地区的经济中心，3600家跨国总部的进入，直接促成其亚洲四小龙地位的形成。 5、日本东京集中了日本各大公司和日本90%的金融机构，也是日本三菱、日产、等汽车总部的所在地。 二、我国总部经济发展现状 1、中心城市已经形成总部经济的空间聚集形态，如北京CBD、上海陆家嘴、香港中环区、广州东山区等，这些总部经济集聚区也已成为中心城市经济增长的重要增长极。 2、欠发达区域的知名企业总部正在向大城市聚集，总部经济呈现加速形成的态势。从20世纪90年代后期以来，国内大型企业集团出现迁移总部浪潮，纷纷向北京、上海、广州等一批中心城市或者省会城市迁移。 3、随着总部经济概念的提出，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门、重庆等国内大城市都纷纷明确提出发展总部经济的战略，特别是北京已将发展总部经济写进政府工作报告。 三、总部物业项目成功要素 （一）软件要素 1、企业公关：借力政府，上升为国家行为 2、业态规划：资源整合，形成产业群和产业链聚集效应 3、办事程序：管理简单，快捷、到位、全天候 4、商务配套：围绕总部需要，整合高端服务企业 （二）硬件要素 1、所在城市是某一个区域性的大都市，在辐射力和影响力方面有一定的国际参考价值。 2、所在地域不能距离中央商务区太远，或其相连性比较容易。 3、基础设施完备，具备总部企业进驻的条件（交通、通信、网络等）。 4、生活设施，满足总部企业人士的高端和个性化要求（商务休闲、商务娱乐、商务谈判）。 四、济南总部经济把脉 1、当前在我市的企业总部主要是原来驻济企业或省内的企业集团，跨国公司或外省企业的总部入驻基本没有。 2、现有企业中，真正意义上的总部经济企业仍然较少，还没有形成有规模的总部经济，对外部企业集团形不成很强的吸引力。 3、受区域位置和市场的制约，有些企业已经或正准备将总部或主要分支机构外迁，如浪潮集团已将其研发营销中心迁往北京。 4、没有建立完善的支持总部经济发展的政策体系，总部经济发展的外部环境有待进一步改善。 SWOT分析 一、优势 l 区域认知度高 l 商务氛围相对成熟 l 优惠政策较多 l 交通相对便利 l 环境景观优美 l 实力机构联手打理 二、劣势 l 基础设施不到位 l 商业配套不完全 l 整体环境不完善 l距核心区较远 l 南山植被保护不好 三、机会点 l 高新区高速发展 l政府机构将东迁 l 打造东部经济带 l 借鉴他人后发制胜 四、威胁点 l 研发楼多如牛毛 l 后续开发一混而上 l 沿海城市抢夺客户 第二篇 产品建议 总纲：鉴于瑞尔特对市场的分析判断，我们认为做差异化的产品是本项目的唯一出路，也是智远智能园区项目可以发挥的优势，而且成本相对不高，其关键点在于做好外立面、园林景观，利用好现有地形地貌。 第一部分 项目总体定位 一、项目总体定位 集工业企业的区域性总部、企业研发办公楼 和