海洋新城二期营销推广方案价格策略活动策略.docVIP

海洋新城二期营销 执行方案 提纲 项目产品现状 客户策略 目标客户区域分析 2、二期价格期望分析 3、户型面积需求分析 4、需求户型结构分析 5、来访客户职业特征分析 6、客户总结及策略 三、定价策略 1、价格均价 2、市场价 3、价格策略 四、销售推广策略 1、 销售目标预期 2、推广卖点及主题 3、推广文案 4、推广计划（含开盘活动案） 五、总论 项目产品现状 新城二期公开发售的共有4栋住宅，其中3栋小高层、1栋高层，总销面积共计27676.16㎡，房源共计250套。 楼号 层数 户型 面积（㎡） 总面积（㎡） 楼总面积（㎡） 套数 总套数套数 1#楼 9 1-1-1 62.82 879.48 5721.48 14 54 3-2-1 121.92 1706.88 14 3-2-2 133.12 1863.68 14 2#楼 11 1-1-1 66.3 1458.6 6519.92 22 66 2-2-1 104.3 2294.6 22 3-2-1 125.76 2766.72 22 4#楼 11 2-1-1 86 946 7997 11 66 2-1-1 92 1012 11 3-2-2 131 1441 11 3-2-2 135 1485 11 3-2-2 136 1496 11 4-2-2 147 1617 11 11#楼 16 3-2-1 109.44 3502.08 7437.76 32 64 3-2-1 122.99 3935.68 32 合计 27676.16 250 说明：摘自《海洋新城二期营销方案》 二、客户策略 目标客户区域分析 2、二期价格期望分析 3、 户型面积需求分析 来访客户职业特征分析 客户总结及策略： 购买区域：70%购房者集中在台上区域。 推广：推广区域以项目周边、台上为中心，兼顾台下；区域应差异化投放。 购买目的： 购房以自住需求为主，关注居家现实，户型以100——130三室为主。 推广：应强调居家、齐全便利、生活成本低。 购买价格：来访客户心理价位在3000元每平左右的均价。 推广：应在开盘期制造热销气氛，并严格销控造成房源紧张，刺激观望客户迅速下定；待一段时间的市场培育后，小幅上涨， 制造升值空间，消除客户对价格的抗性。利用价格销控、房源销控的双重杠杆做销量拉动。 4、购买需求：现有户型、面积基本符合客户需求。 推广：在宣传上体现户型、面积丰富多选择，以两、三室户型图为主体。 购买群体：教师、十一局等周边企事业单位和黄河路宏远市场个体户为较为集中的客户群； 推广：利用针对性的宣传和公关活动加强对特定客户群的影响，以快速拉动销售。 定价策略 价格均价 根据我们对三门峡市场的走访调研来看，三门峡的总体市场均价在3100元/㎡—3200元/㎡。结合项目本身所 处的区域和前期蓄水客户对于本项目的价格心理预期来看：项目定价在3150元每平左右较为合理。 价格市场价 价格单价依据：依据楼栋坐落，朝向，采光等参考要素，做到层层有差价，同一层不同户型有差价，不同的产 品类型有所差异。依据市场情况和楼盘情况，对价格进行合理控制，贴近市场，贴近客户。 3、价格策略 中开高走，小步快跑 随着入市的客户积累和房源减少，价格多频次、小幅度的迅速拉升，使项目利润最大化。完整地利用价格调控 确保房产升值空间，减小客户对价格的单向抗性。 销售推广策略 销售目标预期 季度 一季度 (10年9月—11月） 二季度 （10年12月—11年2月） 三季度 （11年3月—5月） 四季度 （11年6月—8月） 预期销售金额 2500万左右 1700万左右 2100万左右 1700万左右 说明：按全年12个月、销售额8000万元计算 2、推广卖点及主题 卖点一：区域唯一性 海洋新城作为三门峡（黄河路）北城区唯一规模大盘，具有天然的区域唯一性，坐拥区域影响力和 首选购买倾向。 主题： 北城唯一地标规模大盘 海洋新城 集新城市经典大成 卖点二：生活低成本 海洋新城地处建设路，周边商业业态齐全，学校云集，因处老城区腹地，高中低端消费各有所取， 城市生活成本相对低。 主题： 远离华而不“实”的生活 高调品质